Ley Nº 21.299 permite la postergación de cuotas de créditos hipotecarios y crea la garantía estatal para caucionar cuotas postergadas

La ley busca aliviar la carga financiera de un gran número de familias que se ven imposibilitadas de pagar los dividendos de sus viviendas, por lo que propone la entrega de un crédito de postergación, simplificando los pagos aplazándolos y abaratando los costos asociados.

Con fecha 4 de enero de 2021 se publicó en el Diario Oficial la Ley Nº 21.299 que “Permite la postergación de cuotas de créditos hipotecarios y crea la garantía estatal para caucionar cuotas postergadas”.

La ley establece que los bancos, cooperativas de ahorro y crédito, agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables, acreedores de los mutuos otorgados por los mencionados agentes administradores y compañías de seguros, podrán otorgar créditos de postergación a sus deudores de obligaciones garantizadas con hipoteca, cuando estos últimos lo soliciten.

Los agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables podrán otorgar los créditos de postergación, por cuenta propia o de a quienes se les hayan endosado los respectivos mutuos hipotecarios endosables, cuando estos últimos lo autoricen.

Los créditos de postergación corresponderán a contratos de mutuo de dinero otorgados mediante escritura pública por un acreedor al deudor de un crédito hipotecario, con el exclusivo objeto de pagar determinadas cuotas de dicho crédito, que producirá todos los efectos jurídicos
regulados en esta ley.

Sin perjuicio de lo anterior, el deudor podrá otorgar un mandato irrevocable al acreedor para que este último, en representación del deudor, celebre el contrato de crédito de postergación, pague las cuotas del crédito hipotecario singularizado en el contrato de crédito de postergación, solicite la respectiva inscripción que ordena el artículo 6 de esta ley ante el Conservador de Bienes Raíces competente y practique cualquier diligencia adicional que al efecto se requiera, incluida la corrección de errores numéricos o relativos a la individualización de las partes, los datos del mandato, del crédito hipotecario, del crédito de postergación o de la respectiva garantía hipotecaria.

Condiciones y contenidos mínimos del crédito de postergación

Los contratos de créditos de postergación deberán ser celebrados por escritura pública y especificar las cuotas que serán pagadas con los fondos de tales créditos, los datos del mandato, los datos de la escritura pública del respectivo contrato de crédito hipotecario y los datos de la correspondiente inscripción de la hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces competente, y también deberán señalar que son otorgados en virtud de esta ley.

Los deudores y acreedores deberán acordar la forma de pago de los créditos de postergación, que sólo podrá ser:

a) En cuotas mensuales de un mismo valor que se pagará con posterioridad a la fecha de pago de la última cuota del crédito hipotecario respectivo, o

b) En cuotas mensuales de un mismo valor, distribuidas en un plazo que no podrá superar el plazo residual del respectivo crédito hipotecario.

Pago de cuotas con los fondos del crédito de postergación y efectos del pago

Una vez celebrado el contrato de crédito de postergación, y dentro del plazo de diez días hábiles bancarios contado desde dicha celebración, el acreedor, en cumplimiento del respectivo mandato, deberá pagar las cuotas del crédito hipotecario especificadas en el mandato y el contrato de postergación con los fondos de este último. Adicionalmente, deberá rendir cuenta al deudor respecto de las gestiones indicadas en el inciso tercero del artículo 1, dentro del plazo de quince días hábiles bancarios contado desde el mencionado pago.

En el momento del pago de las referidas cuotas, la hipoteca que garantiza el crédito hipotecario cuyas cuotas fueron pagadas pasará a garantizar también, por el solo ministerio de la ley y de forma indivisible, la totalidad de las obligaciones del crédito de postergación, en
beneficio del acreedor.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Pagadas las cuotas especificadas en el mandato y en el crédito de postergación, el acreedor deberá solicitar al Conservador de Bienes Raíces competente, sólo para efectos de publicidad y oponibilidad a terceros, la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes de la correspondiente constancia de pago de cuotas con el respectivo crédito de postergación, debiendo para ello exhibir el contrato de este último.

Garantía estatal

Las obligaciones de los créditos hipotecarios, de los créditos de postergación y de los contratos referidos en el inciso tercero del artículo 4 de esta ley se podrán garantizar, adicionalmente a la correspondiente hipoteca, con una garantía estatal otorgada por el Fondo de Garantía para Pequeños y Medianos Empresarios.

Reglamento de postergación de cuotas y garantía estatal

Un reglamento dictado por el Ministerio de Hacienda podrá regular las demás características, plazos y condiciones del crédito de postergación, del mandato regulado en los artículos 1 y 3, de los contratos referidos en el inciso tercero del artículo 4, del pago del crédito hipotecario, del consentimiento de los terceros, y de la inscripción a que se refiere el artículo 6 de la presente ley.

Modificaciones legales

La ley agrega los artículos séptimo y octavo transitorios, nuevos al decreto ley N° 3.472, de 1980, que crea el Fondo de Garantía para Pequeños Empresarios.

Vigencia de la ley 

Según lo dispuesto en su artículo primero transitorio, esta ley entrará en vigencia en la fecha en que sea publicado en el Diario Oficial el reglamento señalado y estará vigente por un plazo de sesenta y cuatro meses contado desde la primera adjudicación de la primera licitación efectuada bajo esta
ley y su reglamento. El cumplimiento de este plazo no afectará la regulación y facultades, incluyendo la facultad de cobro, del Fondo de Garantía para Pequeños y Medianos Empresarios respecto de las garantías otorgadas en virtud de esta ley y su reglamento.

El reglamento mencionado deberá dictarse dentro del plazo de quince días contado desde la publicación de la presente ley en el Diario Oficial y no podrá tener una vigencia superior a la vigencia de esta ley. El cumplimiento de dicho plazo no afectará la regulación y facultades, incluyendo las facultades de cobro, del Fondo de Garantía para Pequeños y Mediano

Consulte texto completo de la ley.

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