Corte Suprema casa de oficio y acoge demanda subsidiaria de terminación de contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo estipulado

No obstante, su particular naturaleza jurídica, la EIRL demandada fue constituida para materializar un proyecto familiar destinado al funcionamiento de una escuela de lenguaje, habida consideración a que un anterior arrendador ya había realizado construcciones en el inmueble para desarrollar esa actividad.

Recientemente la Corte Suprema casó de oficio la sentencia que, revocando la sentencia en cuanto rechazaba una excepción de prescripción extintiva de la acción de cobro de rentas, para acoger parcialmente esa defensa, confirmándola en lo demás acogió la demanda de terminación del contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a restituir la propiedad en el plazo que indica y a pagar las rentas adeudadas.

Tribunal:   Corte Suprema
Sala:   Primera
Colección:   Jurisprudencia
Cita:  ROL:112504-20, MJJ327849
Compendia:  Microjuris

VOCES: – CIVIL – CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – RENTA DE ARRENDAMIENTO – HEREDEROS – ESTABLECIMIENTOS EDUCACIONALES – PONDERACION DE LA PRUEBA – CASACION DE OFICIO – SENTENCIA DE REEMPLAZO

No obstante, su particular naturaleza jurídica, la EIRL demandada fue constituida para materializar un proyecto familiar destinado al funcionamiento de una escuela de lenguaje, habida consideración a que un anterior arrendador ya había realizado construcciones en el inmueble para desarrollar esa actividad. Para desarrollar ese negocio colectivo, los hermanos y su padre convinieron un sistema de organización y gestión de la escuela y, por consiguiente, de la empresa demandada, en el cual su constituyente y representante legal no tenía injerencia pues solo aportaba con su profesión y se vinculaba con el emprendimiento familiar únicamente por la participación que mensualmente le era transferida a su cuenta corriente. De este modo, la ocupación del inmueble no tendría origen en el contrato de arrendamiento cuya terminación por falta de pago de las rentas ha sido invocado por la actora, sino que esa tenencia obedece a un acuerdo de los integrantes del proyecto educativo familiar.

Doctrina:

1.- Corresponde casar de oficio la sentencia que, revocando la sentencia en cuanto rechazaba una excepción de prescripción extintiva de la acción de cobro de rentas, para acoger parcialmente esa defensa, confirmándola en lo demás acogió la demanda de terminación del contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a restituir la propiedad en el plazo que indica y a pagar las rentas adeudadas. Esto, debido a que los magistrados incurrieron en el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el numeral 4° del artículo 170 del mismo texto legal, por la falta de consideraciones de hecho que le sirven de fundamento al fallo toda vez que para arribar a aquellas decisiones los sentenciadores omiten analizar y ponderar los antecedentes que la demandada aportó en dos presentaciones con la evidente finalidad de subsanar la falta de actividad probatoria que le atribuyó la sentencia apelada, instrumentos que mediante resolución dictada ese mismo día, el tribunal tuvo por acompañados, con citación. Entre otros documentos, aportó piezas del juicio tramitado para conocer de la demanda de indemnización de perjuicios que la representante legal de la empresa demandada interpuso en contra de sus hermanos -dos de los tres demandantes del juicio actual- y las declaraciones policiales que ambos prestaron en el contexto de un procedimiento penal instruido para conocer la querella que la E.I.R.L. demandada dedujo en su contra. Con las referidas probanzas la demandada ha pretendido demostrar que ellos participaron en la administración y conducción financiera del establecimiento educacional demandado, haciéndose cargo del pago de las cuentas, tal como había expresado al contestar el libelo, antecedentes que el fallo no analiza ni pondera.

2.- No obstante su particular naturaleza jurídica, la EIRL demandada fue constituida para materializar un proyecto familiar destinado al funcionamiento de una escuela de lenguaje, habida consideración a que un anterior arrendador ya había realizado construcciones en el inmueble para desarrollar esa actividad. Para desarrollar ese negocio colectivo, los hermanos y su padre convinieron un sistema de organización y gestión de la escuela y, por consiguiente, de la empresa demandada, en el cual su constituyente y representante legal no tenía injerencia pues solo aportaba con su profesión y se vinculaba con el emprendimiento familiar únicamente por la participación que mensualmente le era transferida a su cuenta corriente. Desde el inicio del funcionamiento del establecimiento educacional y hasta mediados del año 2015, la administración y control de la empresa individual correspondía en realidad a los demandantes y esa modalidad se mantuvo aun después de la muerte de su padre, funcionando sin problemas hasta el mes de mayo de 2015, al decir de quienes, en los hechos, ejercían su administración. Solo con posterioridad y por desavenencias de carácter administrativo y financiero, la hermana (y representante de la empresa) asumió la dirección de su empresa individual. De este modo, permite advertir que la ocupación del inmueble no tendría origen en el contrato de arrendamiento cuya terminación por falta de pago de las rentas ha sido invocado por la actora, sino que esa tenencia obedece a un acuerdo de los integrantes del proyecto educativo familiar que se estructuró, al amparo de una empresa individual pero que, en los hechos, constituía una asociación entre los demandantes, la demandada y el padre de todos ellos, la que hasta el mes de mayo del año 2015 fue gestionada y administrada por los actores. (De la sentencia de reemplazo)

3.- Resulta contradictorio a las máximas de la experiencia que una arrendataria jamás haya pagado la renta, que esa mora se haya mantenido durante 5 años y que semejante incumplimiento fuese tolerado por tan largo tiempo por la arrendadora. Antes bien, es más razonable concluir que el contrato celebrado en el año 2010 obedezca a exigencias de carácter tributario o comercial, a la necesidad de justificar ante las autoridades la tenencia del inmueble para el funcionamiento de la escuela de lenguaje o aun a razones de otra índole que las partes no han revelado. Con todo, esa misma circunstancia es la que puede explicar que el 14 de agosto de 2015, data en la cual la demandada había asumido en propiedad sus funciones de representación y administración, celebrara por escrito un contrato de arrendamiento de ese mismo inmueble con su representada. (De la sentencia de reemplazo)

4.- El contrato de arrendamiento invocado no es lo suficientemente apto para extinguir la tenencia del inmueble que ya se había dispuesto en un acuerdo anterior, pues el uso del terreno y sus instalaciones resultaba imprescindible para el funcionamiento y desarrollo del proyecto familiar que se estructuró, en lo formal, bajo el amparo de la E.I.R.L. Y, de la misma manera, aparece que la demanda obedece a los conflictos familiares, comerciales y hereditarios suscitados entre los hermanos desde mediados del año 2015, constituyendo una de las acciones judiciales que los han enfrentado desde entonces. Por consiguiente, el juicio se revela como un medio procesal del todo improcedente para la solución de aquellas discrepancias, más todavía si ha sido planteado bajo el expediente de invocar la formalidad de un título cuyos aspectos sustanciales, particularmente la voluntad de asentar y asumir las partes las obligaciones que son de su esencia, se contraponen a la realidad de los hechos que han podido ser asentados. Siendo así, las acciones destinadas a declarar la terminación del contrato de arrendamiento, el pago de las rentas y el desahucio de esa convención no pueden prosperar. (De la sentencia de reemplazo)Fallo:

Santiago, veintiuno de septiembre de dos mil veintidós.

VISTOS:

En este procedimiento sumario sobre terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas tramitado bajo el Rol C-8.038-2016 del Segundo Juzgado Civil de Concepción, caratulado «Pincheira con Palabritas EIRL», mediante sentencia de tres de diciembre de dos mil dieciocho se acogió la demanda principal y se declaró terminado el contrato de arrendamiento de autos, condenando a la demandada a restituir la propiedad en el plazo que indica y a pagar las rentas adeudadas, ascendentes a $72.000.000, con los incrementos que indica, omitiendo pronunciamiento sobre las restantes demandas impetradas en subsidio.

Impugnado el fallo por la parte demandada mediante recursos de casación en la forma y apelación, en pronunciamiento de veintiuno de agosto de dos mil veinte la Corte de Apelaciones de esa ciudad desestimó el arbitrio de nulidad, revocó la sentencia en cuanto rechazaba una excepción de prescripción extintiva de la acción de cobro de rentas, para acoger parcialmente esa defensa, y la confirmó en lo demás . En consecuencia, condenó a la demandada al pago de las rentas desde el mes de abril de 2013 hasta la restitución del inmueble a razón de $1.200.000 mensuales, con los reajustes que menciona.

Contra esta última decisión, la misma parte interpone recursos de casación en la forma y apelación.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO : Que, previo al estudio del recurso interpuesto y conforme a lo que previene el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, corresponde analizar si de los antecedentes de autos se manifiestan vicios en la sentencia que dan lugar a la casación en la forma. La señalada norma autoriza a los tribunales, al conocer, entre otros, el recurso de casación, para invalidar de oficio las sentencias, debiendo oír sobre este punto a los abogados que concurran a alegar en la vista de la causa.

Pero si, como sucede en la especie, sólo se han advertido los defectos formales invalidantes con posterioridad al trámite de la vista, nada obsta a que pueda entrar a evaluarse la concurrencia de tales vicios con prescindencia de los alegatos, en la medida que aquéllos revistan la suficiente entidad para justificar la anulación del fallo en que inciden, presupuesto cuya

configuración quedará en evidencia tras el examen que se hará en los razonamientos que se expondrán a continuación.

SEGUNDO : Que, es del caso considerar, para los efectos recién enunciados y en lo que estrictamente incumbe a lo que se decidirá, que la discusión suscitada en autos se funda en la existencia y efectos del contrato de arrendamiento en cuya virtud la sociedad demandada ocupa el inmueble al que se refiere la actora. Debe definirse, de ser efectiva esa relación, si la arrendataria adeuda la totalidad o parte de las rentas de arrendamiento que reclama la actora y que corresponden a todo el período arrendado. Y, de ser así, habrá de determinarse si resulta procedente la restitución del inmueble de autos, lo que también ha sido exigido tanto por la expiración del plazo del contrato, cuanto porque, aun en el caso de no poder justificar la ocupación en virtud de un arrendamiento, debe cesar el cese del uso gratuito de la propiedad.

En efecto, en la demanda principal interpuesta por Elizabeth Soraya, Carlos Martín y Romualdo Alonso, todos Pincheira Lallemand en contra de la empresa individual denominada Palabritas E.I.R.L. representada por Mireya Rosemarie Pincheira Lallemand, se pide la terminación del contrato de arrendamiento que el 12 de noviembre del año 2010 se suscribió entre Francisco Romualdo Pincheira Ruiz, padre de los actores y de la representante de la demandada, y Palabritas E.I.R.L., en el que se dio en arrendamiento el inmueble ubicado en calle Desiderio Sanhueza No. 252, Población Pedro del Río Zañartu, que debía destinarse al funcionamiento de una escuela especial de lenguaje.

Se pactó una renta mensual de $1.200.000 y un plazo de vigencia de 5 años, renovables si las partes no le ponían término de conformidad a la ley. La parte demandante adujo que la demandada no pagó renta alguna y le adeuda a su parte, continuadora legal del arrendador, la cantidad de $72.000.000.

Como pretensiones subsidiarias demandó, una en pos de otra, el desahucio del referido contrato, la restitución del inmueble por haber vencido el plazo previsto para su arrendamiento y el cese del goce gratuito del bien raíz, atendido que la representante de la demandada lo usa en forma exclusiva obteniendo ingresos por el funcionamiento del establecimiento educacional «que no comparte ni paga arrendamiento por el uso del inmueble».

Por su parte, la demandada alegó la falta de legitimación activa pues su representante también forma parte de la comunidad hereditaria quedada al fallecimiento de Francisco Romualdo Pincheira Ruiz, comunidad que carece de

un administrador. Refirió a la vez que el aludido contrato de arrendamiento ya estaba terminado a la data de notificación del libelo, porque desde el fallecimiento de Pincheira Ruz, sus herederos comenzaron a usar y gozar de los diferentes bienes inmuebles adquiridos por el causante, que su parte nada debe pagar pues la propia contraparte ha reclamado subsidiariamente el cese del goce gratuito, petición que importa una confesión de la inexistencia de deuda y que, con todo, no puede ser resuelta en el procedimiento de autos. Arguyó asimismo que no debe las sumas reclamadas, habida consideración a que mientras rigió el contrato, fue el demandante Carlos Pincheira Lallemand quien estuvo a cargo de la administración de los dineros de Palabritas E.I.R.L., informando haber pagado las rentas. Por último, alegó la prescripción de la acción de cobro de aquellas mensualidades.

TERCERO:

Que, en lo fundamental, la sentencia censurada de segundo grado desestimó la excepción de falta de legitimación activa ya que, no obstante la copropiedad de los demandantes y la representante de la demandada sobre el inmueble de autos, los primeros están ejerciendo las facultades de administración que autoriza la ley respecto del bien común, explicando los jueces, a mayor abundamiento, que no resulta procedente traer a la discusión los derechos de Mireya Pincheira Lallemand como heredera o que ésta oponga excepciones personales, pues el contrato fue suscrito con una persona jurídica de la cual ella es su representante, misma razón por la cual la demanda de cese gratuito no tiene el efecto pretendido por la parte demandada, desde que constituye una demanda subsidiaria y el obligado es el heredero y no la persona jurídica demandada.

En seguida, deja establecido el vínculo contractual habido entre Francisco Romualdo Pincheira Ruiz y Palabritas E.I.RL. en virtud del contrato de arrendamiento que convinieron el 12 de noviembre de 2010; el hecho de haber fallecido el arrendador el 13 de mayo de 2011 y la circunstancia de ser sus herederos los demandantes y la representante de la empresa demandada, en razón de lo cual, además, coligen la existencia de la relación contractual entre las partes del juicio, la que se encuentra vigente, por haberse prorrogado tácitamente su primitiva duración.

Sobre las rentas adeudadas, el fallo de segunda instancia revocó el dictamen de primer grado que condenaba a la demandada al pago de $72.000.000 y eliminó el razonamiento del juez a quo en el que recriminaba a

esa parte su inactividad probatoria.

En su lugar, acogió la excepción de prescripción de las rentas por los períodos que indica y ajustó lo adeudado al monto mensual convenido en el contrato, condenando a la arrendataria «al pago de las rentas desde el mes de abril de 2013 hasta la restitución del inmueble a razón de $1.200.000 mensuales, con los reajustes señalados en la sentencia».

En síntesis, el fallo acogió la demanda principal de terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas, ordenó a la demandada pagar las rentas que señala y omitió pronunciamiento respecto de las demás demandas subsidiarias.

CUARTO: Que, no obstante, para arribar a aquellas decisiones los sentenciadores omiten analizar y ponderar los antecedentes que la demandada aportó en dos presentaciones de 13 julio de 2020 con la evidente finalidad de subsanar la falta de actividad probatoria que le atribuyó la sentencia apelada, instrumentos que mediante resolución dictada ese mismo día, el tribunal tuvo por acompañados, con citación.

Entre otros documentos, allegó algunas piezas del expediente rol C-6.967-2015 del Primer Juzgado Civil de Concepción, caratulado «Pincheira con Pincheira», juicio tramitado para conocer de la demanda de indemnización de perjuicios que Mireya Pincheira interpuso por sí y en representación de Palabritas E.I.R.L. en contra de sus hermanos Carlos y Elizabeth Pincheira -dos de los tres demandantes de autos- y las declaraciones policiales que ambos prestaron en el contexto de un procedimiento penal instruido para conocer la querella que Palabritas E.I.R.L. dedujo en su contra. Con las referidas probanzas la demandada ha pretendido demostrar que ellos participaron en la administración y conducción financiera del establecimiento educacional demandado, haciéndose cargo del pago de las cuentas, tal como había expresado al contestar el libelo de autos, antecedentes que el fallo no analiza ni pondera.

QUINTO: Que el quinto numeral del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación al 4 del artículo 170 del mismo Código prevé, como motivo de nulidad formal:

«La falta de consideraciones de hecho o de derecho que sirven de fundamento a la sentencia», por cuanto sabido es que la existencia de motivaciones en una decisión constituye una garantía del debido proceso.

Para entender satisfecha la exigencia impuesta a los jueces, relativa a la argumentación de la decisión, es imperioso que el fallo pondere y analice

debidamente las probanzas rendidas en juicio con relación a las materias discutidas en autos, desarrollando además l as razones que deben tenerse en cuenta para otorgarles o negarles mérito probatorio.

En la especie, sin embargo, es dable advertir que los sentenciadores prescinden del análisis que de tales asuntos debían efectuar, obviando de esa manera las consideraciones de hecho y de derecho que debían servir de sustento al fallo. Al omitir el análisis pormenorizado y detallado de las probanzas aportadas, el fallo incurre en una falta de fundamentación adecuada, pertinente y suficiente, tanto para el establecimiento de los hechos del proceso cuanto para la justificación de la decisión adoptada.

SEXTO:

Que, como ya fuera enunciado, el legislador se ha preocupado de establecer las formalidades a que deben sujetarse las sentencias definitivas de primera o única instancia y las de segunda, que modifiquen o revoquen en su parte dispositiva las de otros tribunales -categoría esta última a la que pertenece aquella que se analiza-; las que, además de ceñirse los requisitos exigibles a toda resolución judicial, conforme a lo prescrito en los artículos 61 y 169 del Código de Procedimiento Civil, deben contener las enunciaciones contempladas en el artículo 170 del mismo cuerpo normativo, entre las que figuran -en lo que atañe a la materia en estudio- en su numeral 4, precisamente las consideraciones de hecho o de derecho que sirven de fundamento a la sentencia.

Por lo mismo, en cumplimiento a lo estatuido por el artículo 5° transitorio de la Ley Nº 3.390, de 15 de julio de 1918, que le ordenó a este Tribunal establecer por medio de un Auto Acordado la forma en que deben ser redactadas las sentencias definitivas para dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 170 y 785 del Código de Procedimiento Civil, esta Corte procedió a dictar el Auto Acordado sobre la forma de las sentencias, de fecha 30 de septiembre de 1920, expresando que las definitivas de primera o de única instancia y las que revoquen o modifiquen las de otros tribunales, contendrán: «5° Las consideraciones de hecho que sirvan de fundamento al fallo.

Se establecerán con precisión los hechos sobre que versa la cuestión que deba fallarse, con distinción de los que hayan sido aceptados o reconocidos por las partes y de aquellos respecto de los cuales haya versado la discusión; 6° En seguida, si no hubiere discusión acerca de la procedencia legal de la prueba, los hechos que se encuentren justificados con arreglo a la ley y los fundamentos que sirvan para estimarlos comprobados, haciéndose, en caso necesario, la

apreciación correspondiente de la prueba de autos conforme a las reglas legales; 7° Si se suscitare cuestión acerca de la procedencia de la prueba producida, la exposición de los fundamentos que deben servir para aceptarla o rechazarla, sin perjuicio del establecimiento de los hechos en la forma expuesta en los párrafos precedentes para los fines consiguientes; 8° Establecidos los hechos, las consideraciones de derecho aplicables al caso; 9° La enunciación de las leyes o en su defecto de los principios de equidad con arreglo a los cuales se pronuncia el fallo; 10° Tanto respecto de las consideraciones de hecho como las de derecho, el tribunal observará al consignarlas el orden lógico que el encadenamiento de las proposiciones requiera, y, al efecto, se observará, en cuanto pueda ser aplicable a tribunales unipersonales, lo dispuesto en el artículo 186 del Código de Procedimiento Civil», que corresponde al actual artículo 83 del Código Orgánico de Tribunales.

En diferentes ocasiones esta Corte Suprema ha resaltado la importancia de cumplir con tales disposiciones, por la claridad, congruencia, armonía y lógica en los razonamientos que deben observar los fallos, entre las que destaca la sentencia publicada en la Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo XXV, Sección 1°, Pág ., 156, año 1928.

SÉPTIMO:

Que así, del contexto de justificación que antecede queda demostrada la falta a las disposiciones y principios referidos en que incurrieron los magistrados del grado, lo que constituye el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el numeral 4° del artículo 170 del mismo texto legal, por la falta de consideraciones de hecho que le sirven de fundamento al fallo.

OCTAVO: Que el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil dispone que los tribunales, conociendo, entre otros recursos, por la vía de la casación, pueden invalidar las sentencias cuando los antecedentes manifiesten que ellas adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma, actuación que, en la especie, por su carácter oficioso no está sujeta a la limitación prevista en el inciso segundo del artículo 768 del mismo cuerpo legal, en relación a la naturaleza del procedimiento de autos.

NOVENO: Que por las razones expresadas en las motivaciones anteriores, se procederá a ejercer las facultades que le permiten a esta Corte casar en la forma de oficio.

De conformidad a lo expuesto, las normas legales citadas y lo señalado en los artículos 768 y 806 del Código de Procedimiento Civil, se invalida de oficio, en lo pertinente, la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción el veintiuno de agosto del dos mil veinte, reemplazándola por la que se dictará a continuación, sin nueva vista de la causa.

Téngase por no interpuestos los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el abogado Leonardo Godoy Acosta, en representación de la parte demandada.

Regístrese.

Redacción a cargo del ministro señor Silva C.

Nº 112.504-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Andrea Muñoz S., Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G. y Abogado Integrante Sr.

Diego Munita L.

No firman la Ministra Sra. Maggi y el Abogado Integrante Sr. Munita, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones la primera y ausente el segundo.

ANDREA MARIA MERCEDES MUÑOZ MAURICIO ALONSO SILVA CANCINO

SANCHEZ MINISTRO

MINISTRA Fecha: 21/09/2022 11:35:57 Fecha: 21/09/2022 14:36:08

MARIA ANGELICA CECILIA REPETTO

GARCIA

MINISTRA

Fecha: 21/09/2022 11:35:58

null

En Santiago, a veintiuno de septiembre de dos mil veintidós, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente.

Santiago, veintiuno de septiembre de dos mil veintidós.

En cumplimiento a lo ordenado en el fallo precedente y lo estatuido en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil se pronuncia la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, previa eliminación de sus fundamentos 13°, 14° y 16° al 21°.

Y se tiene en su lugar y adem ás presente:

Lo razonado en el fundamento segundo de la sentencia de casación y lo expuesto en los considerandos 7° a 10° -solo en su primer párrafo- y 11° del fallo invalidado, que se tienen por expresamente reproducidos, y también:

1.- Que en lo relativo al rechazo de la objeción documental y la excepción de falta de legitimación activa, las argumentaciones contenidas en el fundamento 12° del fallo de primer grado y aquellos del pronunciamiento anulado que han sido mencionados resultan suficientes para desestimar la impugnación que a este respecto endereza la demandada.

2.- Que según lo disponen los artículos 1545, 1915, 1938 y 1942 del Código Civil, el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, por medio del cual una de las partes, el arrendador, concede el goce de una cosa y la otra, el arrendatario, se obliga a pagar el precio o renta determinada, siendo esta última su obligación principal, o esencial, en los términos del artículo 1444 del cuerpo legal antes nombrado.

A su turno, el artículo 1977 del mismo texto legal estatuye que «la

mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones (.) para hacer cesar inmediatamente el arriendo».

3.- Que conforme lo previene el artículo 1698 del Código Civil, la acción intentada en autos impone a quien la promueve la carga de comprobar la existencia del contrato y las obligaciones contraídas por la demandada, debiendo esta última acreditar el cumplimiento de las mismas.

4.- Que, para tales efectos, los demandantes Elizabeth Soraya, Carlos Martín y Romualdo Alonso, todos Pincheira Lallemand, acompañaron el contrato de arrendamiento que fuera suscrito el 12 de noviembre del año 2010 por Francisco Romualdo Pincheira Ruiz -padre de los actores y de Mireya Rosemarie Pincheira Lallemand- y esta última, en representación de la empresa demandada Palabritas E.I.R.L.

Consta en ese instrumento que el primero da en arrendamiento a la mencionada empresa individual el inmueble ubicado en calle Desiderio Sanhueza No. 252, Población Pedro del Río Zañartu, que debía destinarse al funcionamiento de una escuela especial de lenguaje. Se pacta una renta mensual de $1.200.000 y un plazo de vigencia de 5 años, renovables si las partes no le ponían término de conformidad a la ley.

Con el mérito de ese instrumento, la sentencia ha dejado asentado la existencia de la relación contractual habida entre las partes que lo suscribieron y también la vinculación entre los demandantes y la demandada, pues fue establecido que los primeros son herederos del arrendador, quien falleció el 13 de mayo de 2011.

Además, concluye que la arrendataria no comprobó haber solucionado las rentas materia del juicio, esto es, las devengadas a contar del inicio del contrato celebrado el 12 de noviembre de 2010, condenándola al pago de $72.000.000.

5.- Que, entre otras argumentaciones, la demandada adujo que uno de los actores, Carlos Pincheira Lallemand, fue quien se encargó de la administración de los dineros de la empresa, informando que había pagado el arriendo.

Para demostrar la efectividad de esa aseveración, citó a absolver posiciones a los actores Carlos y Elizabeth Pincheira Lallamand y en segunda instancia acompañó ciertas piezas de la causa rol C-6967-2015 del Primer Juzgado Civi l de Concepción, proceso en el cual con fecha 25 de septiembre de 2015 Mireya Pincheira y su representada Palabritas E.I.R.L. interpusieron una demanda de indemnización de perjuicios en contra de los mencionados absolventes, imputándoles una serie de actuaciones ilícitas vinculadas a las labores que realizaron en el ámbito de la administración de la escuela de lenguaje Palabritas E.I.R.L.

También adjuntó copia de la querella que esta empresa dedujo en contra de Carlos y Elizabeth Pincheira por los delitos de estafa, apropiación indebida y otros, y las declaraciones policiales que prestaron los querellados.

Los antecedentes se tuvieron acompañados con citación y no consta que la demandante los objetara o formulara observaciones a su respecto.

6.- Que en la diligencia de absolución de posiciones realizada en el juicio de autos, Carlos Pincheira reconoció haber trabajado en la aludida escuela hasta el mes de mayo de 2015 y que estuvo a cargo de su administración y uso de la cuenta corriente, labores que, en cambio, Elizabeth Pincheira negó haber efectuado.

7 . – Que, a su turno, el escrito de contestación de la demanda presentada en el juicio rol C-6967-2015 explica el origen familiar y las particularidades relativas a la constitución y organización de la escuela de lenguaje que funcionó bajo el estatuto jurídico de la empresa individual demandada en autos.

En lo que es de interés referir, se expone en esa presentación que en el año 2004, el padre de los hermanos Pincheira Lallemand celebró con un tercero un contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en calle Desiderio Sanhueza N° 252, en el cual el arrendatario emplazó y construyó instalaciones para el funcionamiento de una escuela de lenguaje.

Una vez terminado ese contrato, en el año 2008 y «ante la construcción existente», Francisco Romualdo Pincheira Ruiz convino con sus hijos la creación de un establecimiento del mismo giro que había sido explotado en el inmueble.

La escuela debía ser representada por Mireya Pincheira, pues solo ella tenía el título de docente, condición que a ese entonces le permitía acceder a la calidad de sostenedora y por esa razón, ella constituyó la empresa individual Palabritas E.I.R.L., aunque cada uno de los hermanos y su padre aportaron fondos para la implementación del establecimiento «…estando claro que doña Mireya solo aportaba con su profesión «. Elizabeth asumió «a tiempo completo» la dirección y administración y Carlos junto a su padre se encargaron de «la parte financiera» del establecimiento, el que empezó a funcionar en el mes de marzo del año 2009.

Se señala además que todos los » socios» (sic) tenían acceso a la cuenta corriente, aunque Carlos era el encargado de los pagos de todo tipo que a modo ejemplar se indican en ese documento, los que también involucraban algunos ajenos al funcionamiento del establecimiento educacional, como gastos de hospitalización, cuidados, mantención y traslados de la madre y el padre de los hermanos.

Aquella falleció el 4 de noviembre de 2010 y este, el 13 de mayo de 2011.

Ante el deceso de este último – que era «socio» de la empresa familiar- los hermanos modificaron un estatuto interno de distribución de utilidades que habían pactado el 29 de junio de 2009, donde la mayor proporción siempre correspondió a Carlos y Elizabeth Pincheira, considerando las funciones que desempeñaban.

Se afirma en ese escrito que durante 6 años todo funcionó bien -«sin problemas»- hasta que en el mes de mayo de 2015 Carlos recibe un llamado de

Mireya exigiéndole explicaciones por la apertura de una segunda cuenta corriente bancaria, destacando el escrito en examen, en este punto, que «doña Mireya solo se vinculaba con la escuela a través de la participación que mensualmente se le transferían (sic) a su cuenta corriente…». Por esa y otras razones, se señala que Elizabeth y Carlos rompen relaciones con Mireya, dando lugar a diversas acciones administrativas y judiciales, entre ellos y también con Palabritas E.I.R.L.

8.- Que el acta de la prueba testimonial rendida en ese proceso reafirma el hecho de que la escuela de lenguaje fue creada por el padre los hermanos Pincheira Lallemand, que Palabritas E.I.R.L. fue constituida por Mireya Pincheira y corresponde en los hechos a una sociedad familiar de la que todos se beneficiaban y que, al menos hasta mediados del año 2015, la administración de la escuela correspondía a Carlos y Elizabeth Pincheira, razón por la cual tenían derecho a un mayor porcentaje de utilidades.

Llamado a absolver posiciones en aquel juicio, Carlos Pincheira confiesa haber operado la cuenta corriente de la empresa.

9.- Que en el contexto de la querella por los delitos de estafa y apropiación indebida que el 24 de junio de 2015 Mireya Pincheira impetró en representación de Palabritas E.I.R.L.

en contra de sus hermanos Carlos y Elizabeth, los antecedentes acompañados dan cuenta que esta última declaró ante la Policía de Investigaciones haber ejercido junto a su hermano Carlos las labores de administración de la escuela y, a su turno, Carlos refiere que en el mes de mayo de 2015 su hermana Mireya le solicitó las claves bancarias de las cuentas de la escuela y además le pidió a su hermana Elizabeth que no concurriera al establecimiento, «ya que ella como representante legal se haría cargo de todo».

10.- Que analizados los antecedentes que recién han sido enunciados conforme al sistema de ponderación de las reglas de la sana crítica que impera en el procedimiento de la especie y considerando el tenor de las argumentaciones formuladas por las partes en sus escritos fundamentales, es dable colegir que, no obstante su particular naturaleza jurídica, la demandada Palabritas E.I.R.L. fue constituida para materializar un proyecto familiar destinado al funcionamiento de una escuela de lenguaje, habida consideración a que un anterior arrendador ya había realizado construcciones en el inmueble para desarrollar esa actividad.

Para desarrollar ese negocio colectivo, los hermanos Pincheira Lallemand y su padre convinieron un sistema de organización y gestión de la escuela y, por

consiguiente, de la empresa demandada, en el cual su constituyente y representante legal no tenía injerencia pues solo aportaba con su profesión y se vinculaba con el emprendimiento familiar únicamente por la participación que mensualmente le era transferida a su cuenta corriente.

Desde el inicio del funcionamiento del establecimiento educacional y hasta mediados del año 2015, la administración y control de la empresa individual correspondía en realidad a Carlos y Elizabeth Pincheira Lallemand y esa modalidad se mantuvo aun después de la muerte de Francisco Pincheira Ruiz, funcionando sin problemas hasta el mes de mayo de 2015, al decir de quienes, en los hechos, ejercían su administración.

Solo con posterioridad y por desavenencias de carácter administrativo y financiero, Mireya Pincheira asumió la dirección de su empresa individual.

11.- Que,

enseguida, el mérito de autos permite advertir que la ocupación del inmueble no tendría origen en el contrato de arrendamiento cuya terminación por falta de pago de las rentas ha sido invocado por la actora, sino que esa tenencia obedece a un acuerdo de los integrantes del proyecto educativo familiar que se estructuró, como se dijo, al amparo de una empresa individual pero que, en los hechos, constituía una asociación entre los demandantes, Mireya Pincheira y el padre de todos ellos, la que hasta el mes de mayo del año 2015 fue gestionada y administrada por los actores Carlos y Elizabeth Pincheira.

12.- Que, asimismo, resulta contradictorio a las máximas de la experiencia que una arrendataria jamás haya pagado la renta, que esa mora se haya mantenido durante 5 años y que semejante incumplimiento fuese tolerado por tan largo tiempo por la arrendadora.

Antes bien, es más razonable concluir que el contrato celebrado en el año

2010 obedezca a exigencias de carácter tributario o comercial, a la necesidad de justificar ante las autoridades la tenencia del inmueble para el funcionamiento de la escuela de lenguaje o aun a razones de otra índole que las partes no han revelado.

Con todo, esa misma circunstancia es la que puede explicar que el 14 de agosto de 2015, data en la cual Mireya Pincheira Lallemand había asumido en propiedad sus funciones de representación y administración, celebrara por escrito un contrato de arrendamiento de ese mismo inmueble con su representada.

13.- Que, de la misma forma, lo recién concluido permite explicar la razón por la cual la demandante también pidió se declarara el cese del goce

gratuito del inmueble, petición que, aun subsidiaria, evidencia que esa parte también se representó que la tenencia del bien raíz no obedecía al arrendamiento.

14.- Que, igualmente, constando en el juicio al que se refieren los antecedentes aportados por la demandada que dos de los actuales demandantes admiten que Mireya Pincheira no intervenía en aspectos de administración y gestión de la escuela que funcionaba al alero de la empresa individual, resulta ilustrativo que en aquellos instrumentos no se incluyera, en la descripción de los gastos que debía pagar a Carlos Pincheira -como encargado de las finanzas de la empresa- o de los que debía ocuparse su hermana Elizabeth -como administradora «a tiempo completo» de la escuela-, las rentas derivadas del contrato materia del juicio.

Sobre este punto, se informa en la contestación de aquella demanda de indemnización de perjuicios cuya copia inobjetada consta en autos que «…don Carlos era el encargado de los pagos de todo tipo, entre otros, sueldos de personal, imposiciones, honorarios contador, reparaciones, colaciones, pagos cuidado de nuestra madre, hospitalización, traslados de nuestro padre por diálisis, pagos y descuentos por préstamos a Romualdo y al personal, compra de buzos y delantales, publicidad para la escuela, pagos agua, luz, teléfono fijo, celular, etc.», añadiendo que » durante 6 años, todo f uncionó sin problemas, ni reclamo alguno», lo que sucedió hasta el mes de mayo del año 2015.

Aun cuando la enumeración de esas obligaciones se haya expresado a vía meramente ejemplar, su enunciación es detallada y no existe razón para que no se incluyera la

renta de arrendamiento del inmueble como uno de los gastos que la empresa debía solventar y sí lo fueran, por ejemplo, otros de menor entidad como las colaciones, las cuentas por servicios básicos o incluso aquellos derivados del cuidado y salud de los padres de los hermanos Pincheira.

Como quiera, se reconoce que Carlos Pincheira estaba a cargo de «los pagos de todo tipo» y, en su propio concepto, la administración funcionó sin problemas durante 6 años.

15.- Que, entonces, los antecedentes del proceso permitirían concluir que el contrato de arrendamiento invocado no es lo suficientemente apto para extinguir la tenencia del inmueble que ya se había dispuesto en un acuerdo anterior, pues el uso del terreno y sus instalaciones resultaba imprescindible para

el funcionamiento y desarrollo del proyecto familiar que se estructuró, en lo formal, bajo el amparo de la empresa Palabritas E.I.R.L.

Y, de la misma manera, aparece que la demanda de autos obedece a los conflictos familiares, comerciales y hereditarios suscitados entre los hermanos Pincheira desde mediados del año 2015, constituyendo una de las acciones judiciales que los han enfrentado desde entonces.

Por consiguiente, el juicio se revela como un medio procesal del todo improcedente para la solución de aquellas discrepancias, más todavía si ha sido planteado bajo el expediente de invocar la formalidad de un título cuyos aspectos sustanciales, particularmente la voluntad de asentar y asumir las partes las obligaciones que son de su esencia, se contraponen a la realidad de los hechos que han podido ser asentados en autos.

16.- Que, siendo así, las acciones destinadas a declarar la terminación del contrato de arrendamiento, el pago de las rentas y el desahucio de esa convención no podrían prosperar.

17.- Que, sin perjuicio, la demandada ha sugerido, entre otros argumentos e indistintamente que los efectos de aquella convención permanecieron vigentes hasta la muerte del arrendador, que el contrato ya estaba terminado por la llegada del plazo previsto en el instrumento y, en fin, que mientras estuvo vigente el arrendamiento, las rentas fueron pagadas por el demandante Carlos Pincheira Lallemand.

Pues bien, sucede que si el examen se circunscribe únicamente a la materialidad del contrato y se concluye que sí da cuenta de una real intención de las partes de asumir las obligaciones recíprocas que lo caracterizan, igualmente habría correspondido desestimar las demandas fundadas en el incumplimiento de los deberes de la arrendataria,

18.- Que, efectivamente, como ya se dijo, la organización que de hecho se adoptó para la gestión administrativa y financiera de la empresa familiar radicó las funciones de pago de las deudas en Carlos Pincheira Lallemand, quien declaró que su hermana Mireya «solo aportaba con su profesión», mientras que Elizabeth asumió la dirección y administración del establecimiento «a tiempo completo».

En la contestación de la demanda de indemnización de perjuicios a que ya se ha hecho referencia, se mencionan los gastos que debía pagar Carlos Pincheira Lallemand, como único encargado de las cuestiones de orden financiero del negocio familiar después del fallecimiento de su padre.

Si bien esa

descripción no menciona expresamente la renta de arrendamiento, es indudable que si efectivamente existía tal deber, formaba parte de los gastos que aquel debía solventar, como también lo eran las colaciones o las cuentas telefónicas, pues «era el encargado de los pagos de todo tipo».

Y si en esa misma presentación se afirma que » durante 6 años, todo funcionó sin problemas, ni reclamo alguno», es porque quien ejerció la administración de la empresa familiar, asentada bajo la figura jurídica de una empresa individual de responsabilidad limitada, solucionó todas las obligaciones, incluidas las derivadas del contrato de arrendamiento, siendo incomprensible y aun contrario a los propios actos de los administradores que ahora se reclame esa prestación como adeudada, desconociendo que la empresa demandada en realidad constituía un negocio común y colectivo que fue administrado por ellos desde su constitución hasta mediados del año 2015 y que su representante legal no tuvo intervención en esas gestiones.

19.- Que, entonces, solo podría colegirse que la deuda que en autos se reclama está solucionada, como afirmó la demandada en su escrito de contestación.

Y como inmediata consecuencia de esa constatación corresponde desestimar la excepción de prescripción de la acción de cobro, por improcedente.

20.- Que, en estas condiciones, desechada la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas y la subsidiaria de desahucio fundada también en aquella falta de pago, considerando igualmente que las partes pactaron un plazo determinado de vigencia y una fórmula para ponerle término unilateralmente, corresponde acceder a la segunda petición subsidiaria de restitución del inmueble por haber concluido el plazo convenido, solo en cuanto se lo declara terminado el día 2 de diciembre de 2016, como expresamente lo pidió la demandante, correspondiendo únicamente decretar la restitución de la propiedad, como de hecho ya ha acontecido, mas no el pago de las rentas pretendidas que, como se dijo, no se adeudaban y cuya cuantía, desde luego, no ha podido ser comprobada con la mera exhibición del contrato, por las razones ya enunciadas.

21.- Que por lo ya declarado y aun cuando se trate de una petición subsidiaria, corresponde igualmente desechar la demanda de cese del goce gratuito del inmueble, ya que su naturaleza y causa de pedir no se avienen al procedimiento de autos.

2 2 . – Que habiéndose acogido solo parcialmente la demanda, cada parte soportará sus costas.

Y atendido lo razonado y lo dispuesto además en los artículos 1545, 1546, 1698 y 1915 y siguientes del Código Civil, 144, 160, 170, 341, siguientes y 680 del Código de Procedimiento Civil y demás pertinentes de la Ley N°18.101, modificada por la N°19.866, se revoca la sentencia apelada de tres de diciembre de dos mil dieciocho y en su lugar se decide se rechazan las demandas de terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas, la acción de cobro de esas rentas, la demanda de desahucio y la de cese del goce gratuito del inmueble y se acoge la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo estipulado, en los términos señalados en los basamentos 13°, 19° y 20°, sin costas.

En lo demás, se confirma el referido pronunciamiento.

Acordada la decisión de acoger la demanda subsidiaria de terminación de contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo estipulado con el voto en contra del ministro señor Silva C. y del abogado integrante señor Munita L, quienes fueron de parecer de desestimar íntegramente la demanda, en razón de las argumentaciones desarrolladas en los fundamentos 4° a 15°, de las cuales se concluye que el contrato de arrendamiento invocado por la actora no evidencia que las partes hayan tenido la real intención de convenir la tenencia remunerada del inmueble de autos.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del ministro señor Silva C.

N° 112.504-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Andrea Muñoz S., Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G. y Abogado Integrante Sr. Diego Munita L.

No firman la Ministra Sra. Maggi y el Abogado Integrante Sr. Munita, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones la primera y ausente el segundo.

ANDREA MARIA MERCEDES MUÑOZ MAURICIO ALONSO SILVA CANCINO

SANCHEZ MINISTRO

MINISTRA Fecha: 21/09/2022 11:35:59 Fecha: 21/09/2022 14:36:09

MARIA ANGELICA CECILIA REPETTO

GARCIA

MINISTRA

Fecha:21/09/2022 11:35:59

null

En Santiago, a veintiuno de septiembre de dos mil veintidós, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente.

Este documento tiene firma electrónica y su original puede ser validado en http://verificadoc.pjud.cl o en la tramitación de la causa.

En aquellos documentos en que se visualiza la hora, esta corresponde al horario establecido para Chile Continental.

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