Recientemente la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada en contra de la sentencia que, confirmando el fallo de primer grado, acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.
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(Fuente: Destacados del Editor, Microjuris)
Doctrina:
1.- Corresponde acoger el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada en contra de la sentencia que, confirmando el fallo de primer grado, acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas. Al respecto, en la especie las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 31 de abril de 2018 en cuya virtud el demandante entregó a la demandada los locales comerciales, sin embargo, la autoridad pública durante el año 2020, dispuso medidas transitorias de confinamiento total que impidió a la arrendataria darle al bien arrendado -por un lapso determinado (meses de marzo, abril y parte de mayo de dicho año)- el uso comercial para el que fue arrendado. De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a clínica odontológica -que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato- desde el 26 de marzo de 2020 y hasta el 18 de mayo de 2020 por disponerlo así la autoridad sanitaria-, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición. De este modo, al no haberse aplicado correctamente la normativa que regulaba y resolvía la controversia, los jueces del fondo han cometido error de derecho, infringiendo el artículo 1932 del Código Civil, error que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, puesto que acogieron la demanda principal de término de contrato de arriendo por no pago de rentas y dispusieron el pago de rentas por un periodo en que el inmueble -local comercial-no pudo ser utilizado por la demandada (marzo, abril y parte de mayo de 2020), lo que conduce a la prosperidad del arbitrio sustantivo deducido por esa parte.
2.- El artículo 1932 del Código Civil, que contempla casos de terminación del contrato de arrendamiento y de rescisión del mismo, tiene como supuesto material el mal estado o calidad de la cosa arrendada. Se trata de acciones que concede el legislador aunque el vicio no exista al momento del contrato y sólo sea sobreviniente; no otra cosa puede concluirse a partir de la expresión “y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario” que emplea dicho precepto.
3.- Si bien parte de la doctrina sostiene que el artículo 1932 del Código Civil versa sobre un problema relativo a la materialidad de la cosa arrendada, como es el mal estado o calidad de la misma afecte el goce que de ella tiene derecho a hacer el arrendatario, de lo que seguiría que la regla no está pensando en supuestos donde son ciertos hechos externos al contrato los que impiden el funcionamiento del giro comercial del arrendatario v. gr. Las medidas sanitarias derivadas de la pandemia de COVID-19, una lectura de la norma acorde a la idea que en ella subyace -obligación de garantía que va envuelta en todos los contratos onerosos, destinada a asegurar que la cosa entregada o transferida sirva para el uso para el cual fue adquirida o recibida, según el caso- conlleva a entender que las hipótesis contempladas en la norma en comento -mal estado de la cosa o la calidad de ésta- deben comprenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, permitiendo extender su alcance a hechos externos. Más aún, si se está al significado del término, en cuanto la calidad se refiere a la propiedad o conjunto de propiedades, esto es, a las condiciones que hacen apta una cosa para una determinada función.
4.- El mal estado de la cosa o la calidad de ésta a que se refiere el artículo 1932 del Código Civil, debe entenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada. En las condiciones antes dicha, la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de éstas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil. En lo que toca a la consecuencia jurídica que se imputa a la ocurrencia del supuesto de hecho descrito, tratándose de un riesgo relacionado con la cosa que, como tal, es de cargo del arrendador, permite al arrendatario la suspensión de la contra prestación que es el pago de la renta convenida. Recuérdese que en todos los casos en que no resulta aplicable el artículo 1550 del Código Civil se debe recurrir a la denominada “buena doctrina”, la que pone de cargo del dueño el riesgo de la cosa, de manera que será el arrendador, en su calidad de propietario o titular de la res, quien deba soportar el costo por el cierre del inmueble arrendado, dispuesto por la Autoridad Sanitaria.
5.- El embarazo o perturbación en el uso que se analiza es asimilable a la destrucción de la cosa, puesto que ella, también, se produce cuando desaparece la aptitud de ésta para el objeto a que, según su naturaleza o el contrato, se destina, con la particularidad de que la imposibilidad dispuesta por la autoridad pública -por razones de salud- al ser esencialmente transitoria, genera un efecto temporal o relativo.
Fallo:
Santiago, cinco de septiembre de dos mil veintitrés.
VISTO:
En estos autos sobre terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, Rol N° 69607-2022, seguidos ante el Juzgado de Letras y Garantía de Coelemu, caratulados “Inmobiliaria Doncos Ltda. con Escanilla Figueroa Laura”, mediante sentencia de diecinueve de diciembre de dos mil veintiuno, el referido tribunal, en lo que a este recurso importa, acogió la demanda interpuesta, y en consecuencia, declaró terminado el contrato de arrendamiento que recae sobre los locales comerciales 12 y 13 del Centro Comercial Doncos de Coelemu, condenó a la demandada a restituirlo libre de todo ocupante y con íntegro pago de todos los servicios asociados al uso del inmueble, dentro de décimo día desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con uso de la fuerza pública. Condenó, además, al pago de las rentas de arrendamiento por los meses de marzo y abril del año 2020 y aquellas que se devenguen hasta la restitución efectiva del inmueble arrendado.
En su contra se alzó la parte demandada y la Corte de Apelaciones de Chillán, por resolución de dos de agosto del año dos mil veintidós, luego de rechazar el recurso de casación formal deducido por dicha parte, la confirmó.
En contra de este pronunciamiento la misma parte interpone recursos de casación en la forma y en el fondo.
Se trajeron los autos en relación.
CONSIDERANDO:
EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA.
PRIMERO: Que el recurrente funda el presente arbitrio en la causal de casación formal del artículo 768 N° 9 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que sostiene se ha omitido el requerimiento de juramento a su parte sobre la existencia de subarrendatarios en el inmueble al ser notificada de la demanda.
Refiere que no consta en autos que la notificación tuviera por objeto interrogar a su parte bajo juramento sobre la circunstancia de existir subarrendatarios en el inmueble como tampoco consta ello en la audiencia de contestación, conciliación y prueba.
Alega además que la primera reconvención de pago fue practicada de manera extemporánea pues la notificación de la demanda se realizó conforme al artículo 44 del Código de Procedimiento Civil y el ministro de fe la dejó citada para que concurriera a su oficio el viernes 5 de junio de 2020 a las 10:00 hrs., sin embargo, llegado el día indicado, consta del certificado del ministro de fe que el llamado a viva voz se realizó a las 10:04 hrs. y no a la hora citada, siendo practicada la primera reconvención en su rebeldía. Lo anterior, arguye, acarrea como consecuencia que se vulneraron los artículos 1977 del Código Civil, 8 y 10 de la ley N° 18101, normas que son de orden público.
Funda también esta causal en el hecho de haberse reactivado el periodo de prueba vulnerando el artículo 12 de la Ley N° 21266. Y al respecto refiere que el vicio se configura desde una doble perspectiva: En primer lugar porque según resolución dictada en comparendo de fecha 17 de junio de 2020, se decretó la suspensión del término probatorio en consonancia al antiguo artículo 6 de la mencionada ley. En lo que atañe a este vicio, el artículo 12 de la citada ley establece “Los términos probatorios que durante la vigencia del artículo 6 se hubieren suspendido por disposición de dicha norma, se reanudarán, a petición de parte, desde la fecha en que se notifique la resolución que acoja la solicitud, extendiéndose por el tiempo que corresponda de conformidad a las reglas generales.
El tribunal, atendido el número de testigos y el de los puntos de prueba, señalará una o más audiencias para el examen de los testigos”. Por su parte el texto del citado artículo 6° establecía que los términos probatorios se suspenderían “…hasta el vencimiento de los diez días hábiles posteriores al cese del estado de excepción constitucional de catástrofe, por calamidad pública, declarado por decreto supremo N° 104, de 18 de marzo de 2020, del Ministerio del Interior y Seguridad Pública, y el tiempo en que este sea prorrogado, si es el caso”. No obstante ello, señala que el juez a quo antes del vencimiento de la suspensión decretada (que acaecería el 13 de octubre de 2021) dispuso, a petición de la parte demandante, la reanudación del referido término de prueba. El estado de excepción constitucional de catástrofe concluyó con fecha 30 de septiembre de 2021.
Y en segundo lugar porque dice no haberse dado cumplimiento a lo que se establece en el inciso primero parte final del artículo 12 de la ley tantas veces mencionada, en orden a que “El tribunal, atendido el número de testigos y el de los puntos de prueba, señalará una o más audiencias para el examen de los testigos”. En este sentido indica que su parte cumplió con el artículo 8 de la Ley N° 18101 acompañando la lista de testigos, pidiendo, además, la citación judicial de los mismos y que se despachara exhorto para concretar el citatorio, sin embargo, habiéndose decretado la reactivación del término de prueba, el tribunal no cumplió con el mandato antes señalado, en orden a indicar una o más audiencias para examinar a los testigos y concretar la citación ordenada despachando el exhorto pertinente.
SEGUNDO: Que la revisión de los antecedentes del proceso permite constatar que el demandado impugnó el fallo de primer grado mediante casación en la forma y apelación.
La Corte de Apelaciones de Chillán rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la decisión de primer grado. Pues bien, toda vez que se ha invocado una de las mismas causales que le sirvieron de sustento al recurso de casación formal que se dedujo en contra del fallo de primer grado, se debe entender que el recurso de casación que se revisa impugna el pronunciamiento que desestimó el recurso de nulidad formal mencionado, pues con él se están cuestionando -aunque no
se diga de manera expresa- los motivos en que se fundó tal decisión de rechazo, razón por la que deberá ser rechazado.
TERCERO: Que, al efecto, el artículo 63 N°1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán en única instancia de los recursos de casación en la forma que se deduzcan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras de su territorio jurisdiccional. La palabra “instancia”, en este caso, está tomada en el sentido de que el fallo que resuelve el correspondiente recurso de casación en la forma no es susceptible de ningún otro ni puede ser revisado, de consiguiente, por ningún tribunal superior. (Mario Casarino Viterbo, Manual de Derecho Procesal Orgánico, Quinta Edición Actualizada, Tomo I, página 161).
EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO
CUARTO: Que, en su recurso sustantivo la demandada manifiesta que en la sentencia se infringen los artículos 45, 1543, 1547, 1698, 1924, 1926, 1928, 1932, 1942, 1947 y 1977 del Código Civil; 8 N° 7, 10, 19 y 21 de la Ley N° 18.101; 4 de la Ley N° 19.496; 9° de la Ley N° 20.416 y 170 N° 4 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto refiere que teniendo presente el sistema de valoración de la prueba que ha establecido el legislador para esta materia y la obligación establecida en el artículo 170 N° 4 del Código de Procedimiento Civil -infringido al no ser respetado- en cuanto la sentencia debe contener las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento, el fallo vulnera el principio de la razón suficiente, según el cual “Todo pensamiento debe encontrar un principio en el que su validez se apoye suficientemente” al señalar en el considerando 10 que “habiéndose reconocido la deuda, la demandada señaló haber estado impedida de cumplir debido a que había existido caso fortuito o fuerza mayor con motivo de la pandemia del Covid 19 y los actos de autoridad derivados del mismo”, reconoce luego que, según la doctrina, para estar en presencia del caso fortuito este debe ser imprevisible, irresistible y externo; agregando que su dificultad estriba en que estos requisitos no son absolutos, sino que se miden en relación a las posibilidades humanas. Hace luego suyos los argumentos que -en materia de contratos de arrendamiento- el profesor Mauricio Tapia ha señalado, al indicar que “En el caso de los locales comerciales, el caso fortuito si podría jugar a favor del arrendador, pues, por medidas de autoridad, ajenas a él, no se puede abrir el local que él entregó en arriendo.
Sin embargo, con respecto a la obligación de arrendatario de pagar la renta, este no sería caso fortuito, pues el dinero no perece, y en teoría siempre es posible conseguirlo para honrar los compromisos, incluso si ello involucra endeudarse” para concluir que este justificativo debe ser desechado y dar por acreditado que el demandado adeuda $1.093.760.
Dice existir la infracción puesto que, sin perjuicio de que la pandemia sanitaria es un hecho público y notorio, no se pondera la documental acompañada por su parte
que da cuenta de las órdenes del Ministerio de Salud que limitaron el ejercicio de su profesión en el inmueble arrendado, y que incluso el 27 de marzo de 2020 prohibieron las atenciones odontológicas, por lo que de haber respetado el principio lógico referido desde la perspectiva de las defensas planteadas, se hubiera dado por acreditado el caso fortuito o fuerza mayor.
Asevera que las infracciones reseñada en el establecimiento de los hechos, llevó a los sentenciadores a infringir lo dispuesto en el artículo 45 del Código Civil, al restringir su aplicación y artículos 1924 y 1926 inciso segundo del mismo Código, puesto que al disminuir la utilidad del contrato para su parte, esta podría desistirse del mismo y el arrendador no pagaría indemnización solo por cuanto la perdida de utilidad es el caso fortuito o fuerza mayor. Agrega que el artículo 1932 del referido cuerpo legal que da el derecho a la arrendataria para la terminación del contrato o a la rebaja de la renta, también se ha infring ido al estimar que no era procedente la excepción perentoria de caso fortuito o fuerza mayor que su parte planteó como defensa y, en consonancia con lo anterior, dado que conforme al artículo 1547 inc.
2°, infringido por no ser aplicado, la arrendataria no es responsable del incumplimiento, no tiene obligación de pagar la renta.
Por último, y en relación a su defensa subsidiaria de ausencia de mora por el término legal, sostiene que se han vulnerado, por no ser aplicados, el artículo 1977 del Código de Bello en relación a el artículo 10 de la Ley N° 18.101, dado que el primero de ellos requiere la mora de un periodo entero del pago de la renta y dos reconvenciones de pago, mientras que el segundo indica cuando se debe verificar la segunda de ellas, siendo derechos irrenunciables para los arrendatarios y, en la especie, debía transcurrir un mes a contar del 15 de Marzo del 2020 para configurar el periodo entero en el pago de la renta, pero lo cierto es que dicho mes jamás se verificó debido a los actos de la autoridad administrativa, de manera que no habiendo ningún mes completo de mora, entre el 15 de Marzo del 2020 y la fecha de la presentación de la demanda, esta debía ser rechazada.
QUINTO: Que para una acertada resolución del recurso, se debe tener en especial consideración los siguientes antecedentes:
1.- Con fecha 6 de mayo de 2020 comparece Inmobiliaria Doncos Ltda quien interpone demanda de término del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, y en subsidio, demanda de desahucio, en contra de Laura Andrea Escanilla Figueroa. Funda su demanda en que con fecha 31 de abril de 2018 entregó en arrendamiento un inmueble no amoblado, consistente en las unidades o locales comerciales números 12 y 13 del Centro Comercial Doncos, ubicado en Calle Julio Lamas 365, ciudad de Coelemu, por una renta mensual inicial de $248.037.- por el local Nº12 y de $278.417.- por el local Nº13, pagaderos por períodos anticipados los días 15 de cada mes, además de los consumos de electricidad, agua potable y alcantarillado.
Expone
que la arrendataria no ha pagado las rentas correspondientes a los meses de marzo y abril de 2020 adeudando la suma de $1.093.760.- suma que debe ser reajustada en la misma proporción en que haya variado la Unidad de Fomento, entre la fecha en que debió realizarse cada pago y aquella en que efectivamente se realice, en atención a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 18.101, además de las rentas que se devenguen durante la tramitación de esta causa, y hasta la restitución efectiva de los locales arrendados. Asimismo, agrega que la demandada adeuda consumos de agua potable y de energía eléctrica, montos que se determinaran en la etapa de cumplimiento del fallo.
2.- La demandada solicitó el rechazo de la demanda con condena en costas, y en lo que a este recurso importa opuso como excepción la de fuerza mayor o caso fortuito. Sostuvo que existen múltiples actos de autoridad que han afectado a la ciudadanía y particularmente a su parte producto de la pandemia. Es así como mediante diversas Resoluciones Exentas del Ministerio de Salud (202, 212, 217, 242 y 322 todas del año 2020), la autoridad ha dictado cordones sanitarios, cuarentenas, prohibiciones de funcionamiento y otras medidas, en virtud de la protección de la población y la Salud Pública, limitándose el desarrollo actividades económicas, como es su caso. Explica que además de las órdenes del Ministerio de Salud (generales) que han limitado el funcionamiento de su giro y han impedido el desplazamiento, la Seremi de Salud de Ñuble, prohibió desde el 27 de marzo de 2020 las atenciones odontológicas, permitiendo sólo urgencias. Señala que los profesores De la Maza, Pizarro, Tapia Rodríguez, y Vidal, entienden que el Sars-COV-2, causante de la enfermedad COVID- 19, constituye sin lugar a dudas un caso fortuito. En su concepto, es irresistible, insuperable, imprevisible, y proviene de un lugar externo a los co-contratantes del contrato de arriendo de este juicio.
Manifiesta que de no considerarse caso fortuito, a lo menos si es fuerza mayor, dada la entidad y la dinámica naturalística que ha demostrado esta pandemia. Arguye que, debido a estos actos de autoridad, el contrato de arrendamiento ha perdido la fuerza para asegurar que los inmuebles arrendados tengan el uso comercial pactado en el mismo. Cita el artículo 1924 y 1926 inc. 2º del Código Civil, para afianzar su posición de que como se disminuyó la utilidad del contrato para su parte, ésta puede desistirse del mismo. Añade que en virtud del artículo 1547 del Código Civil, su parte no es responsable del incumplimiento por cuanto el inmueble no puede utilizarse para el fin que se tuvo a la vista al momento de contratar. En subsidio, opone excepción perentoria de ausencia de mora por el término legal, sustentado en que conforme al artículo 1977 del cuerpo legal ya citado, para que se configure esta causa, se requiere la mora de un periodo entero del pago de la renta, esto es, un mes, a contar del 15 de marzo de 2020. Entiende su parte que este jamás se verificó, debido a los actos de autoridad que se han citado.
Deduce que esto tendría un claro eco en el artículo 1932 del código
mencionado, desde que si el arrendatario puede darle termino al contrato o su rescisión por un defecto que empezó a existir después del contrato, sin culpa del arrendatario, sería evidente que pueda exonerarse del pago de las rentas durante dicho periodo de impedimento del uso de la cosa.
3.- Por sentencia de 19 de diciembre de 2021 el tribunal de primera instancia acogió la demanda interpuesta, y en lo que interesa para los fines del recurso, declaró terminado el contrato de arrendamiento y condenó a la arrendataria al pago de las rentas de arrendamiento por los meses de marzo y abril de 2020, más aquellas que se devenguen hasta la restitución efectiva del inmueble arrendado.
4.- Se alzó la demandada y la Corte de Apelaciones de Chillán, por sentencia de 2 de agosto de 2022, la confirmó.
SEXTO: Que, la sentencia censurada ha establecido como hechos de relevancia jurídica los siguientes:
1.- Con fecha 31 de julio de 2018, don Alfredo Carvallo Martin, obrando en representación de Inmobiliaria Doncos Limitada, celebró un contrato de arrendamiento respecto de 2 locales comerciales, con doña Laura Andrea Escanilla Figueroa.
2.- La renta pactada en aquella ocasión fue de $248.037 por el local Nº12 y $278.417.- por el local Nº13, pagaderos por mensualidades anticipadas los días 15 de cada mes.
3.- Que, la demandada ha incumplido su obligación de pagar la renta, por lo menos desde marzo de 2020, según lo reconocido en la misma contestación, fundado en la crisis económica producida por el Covid-19.
SÉPTIMO:
Que, los jueces del mérito para acoger la demanda y ordenar a la demandada pagar al actor todas las rentas adeudadas desde el mes de marzo de 2020 hasta la restitución efectiva del inmueble arrendado, razonaron que en el caso de los contratos de arriendo el profesor Mauricio Tapia ha señalado que ni el Covid-19, ni las decisiones de autoridad, impiden que los ciudadanos sigan habitando las viviendas que arriendan. En el caso de los locales comerciales, el caso fortuito si podría jugar a favor del arrendador, pues, por medidas de autoridad ajenas a él, no se puede abrir el local que él entregó en arriendo. Sin embargo, con respecto a la obligación del arrendatario de pagar la renta, este no sería caso fortuito, pues el dinero no perece, y en teoría siempre es posible conseguirlo para honrar los compromisos, por lo cual rechazan la excepción de caso fortuito. En cuanto a la excepción de ausencia de mora por el demandado, sostienen que ésta no tiene fundamento fáctico ni legal, por cuanto la demandada al ser plenamente capaz al momento de suscribir el contrato de autos contrajo la totalidad de las obligaciones derivadas de aquél, dentro de las cuales se estipuló que el atraso en el pago por un día lo constituiría en mora.
OCTAVO: Que, previo a cualquier referencia relativa a lo sustantivo del recurso, es conveniente reconocer que a partir del momento en que las autoridades gubernamentales decidieron tomar medidas para afrontar la pandemia del Coronavirus COVID-19, concretamente ordenando el aislamiento preventivo obligatorio, la restricción de la libre circulación, reunión y desarrollo de actividades económicas, ha tenido por consecuencia una alteración en la actividad económica y social del país.
Una de esas consecuencias es la limitación, legal o de facto, para el desarrollo de actividades comerciales declaradas no esenciales por el Gobierno.
A raíz de estos impactos negativos han surgido múltiples interrogantes jurídicas, sobre todo encaminadas a tratar de buscar respuestas para los contratos civiles y mercantiles en ejecución, en los cuales los deudores, a causa de estas restricciones, enfrentan dificultades para cumplir sus obligaciones, dado que se han visto impedidos de desarrollar sus particulares giros comerciales y consiguiente merma de ingresos con los cuales dar solución a aquéllas, como sucedió con los arrendatarios de oficinas o locales comerciales, de giros no esenciales.
NOVENO: Que, la doctrina especializada durante los últimos dos años ha abordado los principales problemas que esta crisis está provocando en el ámbito de la contratación.
Sobre el particular y en lo que interesa para la solución de este asunto, se han planteado diversas teorías para resolver la interrogante, respecto a los contratos de arriendo vigentes, en que el arrendatario no puede hacer uso de la cosa arrendada o sólo puede hacer un uso limitado de ella debido a la crisis sanitaria: ¿Está el arrendatario liberado o no del pago de la renta? Para el profesor Rodrigo Momberg Uribe, dos doctrinas pueden ser de ayuda a los arrendatarios que hayan visto alterado el uso y goce de la cosa arrendada por un hecho sobrevenido. La teoría de la frustración del fin del contrato y la teoría de la desaparición de la causa. En su conce pto, ambas son complementarias, y de hecho, la primera, cuyo origen está en el common law, puede ser explicada en el derecho continental por medio de la segunda.
Para este autor, si como consecuencia de un hecho externo, sobrevenido, imprevisible, cuyo riesgo no ha sido asumido por la parte afectada, la prestación que recibe ha perdido completa utilidad en relación con el propósito práctico perseguido con la ejecución del contrato, se habrá frustrado el fin del contrato, habiendo desaparecido la causa de su propia obligación.
Ello trae como consecuencia, normalmente, la terminación del contrato. Sin embargo, aclara, en caso que los hechos que motivan la frustración sean temporales, podría sostenerse que -al igual como sucede con la fuerza mayor de carácter transitoria-, las obligaciones de las partes quedan suspendidas hasta que cesen tales circunstancias. Especifica que la frustración deberá ser total, es decir, afecta completamente el propósito perseguido por el acreedor. Si la ejecución del contrato aún es útil para el arrendatario, aunque
sea parcialmente, no se ha producido la frustración del mismo, y debe cumplir con su obligación de pagar la renta.
Descarta este autor la fuerza mayor o caso fortuito como eximente de responsabilidad para el arrendatario. Afirma que es insostenible plantear que respecto a la obligación de pagar la renta pueda concurrir el requisito de la irresistibilidad, atendido que las obligaciones de dinero son por definición obligaciones de género, siendo, además, el dinero una cosa fungible. En otras palabras, según este profesor, el cumplimiento de una obligación de dinero no puede hacerse imposible, ya que siempre será factible – jurídicamente – para el deudor pagar. El dinero no se extingue, y el riesgo de disponer de una cantidad suficiente para pagar es del deudor. Esta posición, es compartida por el profesor Mauricio Tapia, para quien el COVID-19 cumple, en general y abstracto, con los tres requisitos del caso fortuito, sin embargo, juega en favor del arrendador, pues, por medidas de autoridad, ajenas a él, no se puede abrir el local que él entregó en arriendo. Sostiene este autor que el arrendatario, en principio sigue obligado al pago de la renta, porque el dinero no perece y, en teoría, siempre es posible endeudarse para pagar (V. Momberg Uribe, Rodrigo: “La obligación del arrendatario durante la pandemia por Coronavirus”, y Tapia R., Mauricio: “”¿El COVID-19 es un caso fortuito?”).
DÉCIMO:
Que, a su turno, los profesores Álvaro Vidal e Iñigo de la Maza, sostienen que a la luz de las reglas del Código Civil chileno -artículos 1928 y 1932- se reconoce al arrendatario el derecho a reducir la renta cuando por una anomalía de la cosa -en este caso jurídica-, se ve impedido parcialmente -en forma temporal o definitiva- de usar la cosa para el destino que fue arrendada. Afirman estos autores que el derecho a la reducción del precio, fuera de constituir una adecuación temporal o definitiva del contrato -de un elemento esencial-, implica la liberación parcial de la obligación del arrendatario de pagar la renta y que la razón por la que se le libera parcialmente de la obligación, es que, por una anomalía jurídica, ha disminuido el uso de la cosa para el fin que fue arrendada y tal liberación parcial de la obligación se mantendrá hasta que cese aquella anomalía que impide su uso.
Afirman que la excepción de contrato no cumplido en los arrendamientos comerciales, respecto de la obligación de pagar la renta, no suspende su cumplimiento, sino que libera al deudor de pagarla mientras se mantengan las consecuencias del caso fortuito motivado por la epidemia (Vidal Olivares, Álvaro y De la Maza Gazmuri, Iñigo: “Excepción de contrato no cumplido en los arrendamientos comerciales”).
En tanto que para el profesor Jaime Alcalde, en la situación que se analiza, hay una caso que se asimila a la destrucción de la cosa, puesto que ella también se produce cuando desaparece la aptitud de ésta para el objeto a que según su naturaleza o el contrato se destina, con la particularidad de que esa imposibilidad de
goce tiene un efecto temporal o relativo, y no definitivo o absoluto.
Eso significa que ese hecho no pone fin al contrato, sino que suspende su eficacia para evitar que se produzca un desequilibrio patrimonial de las partes.
Agrega este autor que el arrendamiento es un contrato conmutativo y, por ende, las prestaciones de las partes deben propender hacia aquella equivalencia que ellas previeron al contratar según el artículo 1441 Código Civil. Explica que el goce de la cosa se mira como equivalente de la renta, de suerte que, si el primero no se puede obtener, tampoco hay un deber de pagar dicha renta por todo el tiempo que dure ese impedimento, puesto que de ocurrir se produciría un enriquecimiento injustificado. Tal es la regla que da el artículo 1932 Código Civil, siempre que el hecho sea completamente ajeno al arrendatario. Señala que esto no sucede, por ejemplo, cuando la explotación de un determinado giro depende de los anhelos de éste, pero no de su situación objetiva, como si abre el restaurante sin contar con los permisos y patentes respectivas. Entonces, y salvo que se haya convenido una moratoria en el propio contrato, la renta se sigue devengando mes a mes, según lo estipulado.
Concluye que de esto no se sigue que el arrendador no pueda pedir la restitución del inmueble. Afirma que siempre lo puede hacer, observando los requisitos que estipule el contrato o aquellos que establece la Ley N° 18.101.
Cuestión aparte, indica, es que, judicializada la restitución, el arrendador no pueda exigir el pago de la renta por el tiempo que estuvieron vigentes las prohibiciones de apertura, puesto que el riesgo operó de la manera antes expuesta. Nada impide igualmente que las partes renegocien el contrato y convengan una suerte de pago con beneficio de competencia por un determinado plazo respecto de las rentas futuras a modo de transacción (Alcalde Silva, Jaime: “Asignación de riesgos en tiempos de COVID-19: una mirada desde el Arrendamiento”).
En fin, para el profesor Hernán Corral Talciani, no es necesario recurrir a ninguna de estas teorías.
Afirma este autor que la solución reside en aplicar directa y no analógicamente la regla del artículo 1932 del Código Civil, ya sea que se le entienda como distribución de riesgos por caso fortuito que impide transitoriamente el cumplimiento de la obligación del arrendador, o porque se está frente a una norma que excepcionalmente permite terminar o revisar el contrato por un cambio de circunstancias que impide temporalmente que el arrendatario use la cosa para el fin para el cual la arrendó (frustración del fin del contrato, desaparición de la causa o de la conmutatividad). V. Corral Talciani, Hernán: “Pandemia, obligaciones y contratos: nuevas soluciones para nuevos problemas”. En Revista Jurídica Digital, UANDES 4/1 (2020).
UNDÉCIMO: Que, para efecto de lo que se resolverá, conviene dejar asentado desde ya, que según parámetros legales y jurisprudenciales el COVID-19 cumple, en general y en abstracto, con los tres requisitos del caso fortuito: imprevisibilidad,
irresistibilidad de un hecho exterior. La doctrina especializada así lo ha considerado. (V. Tapia R. Mauricio: “Caso fortuito o fuerza mayor”, 3ª edic. Edit. Thomson Reuters, Santiago, 2020, p. 181).
A su turno, las medidas restrictivas de la autoridad, como las cuarentenas obligatorias, eventualmente podrían llegar a considerarse en algunas situaciones como caso fortuito. En efecto, si bien podría llegar a pensarse que en esta situación se verifican algunos de los requisitos del caso fortuito -ser una situación causada por un hecho ajeno a la voluntad del deudor y la imprevisibilidad- habrá que distinguir los casos en que a causa de dicha situación la ejecución de la obligación contractual se tornó imposible o si la dificultad es simplemente relativa, como el caso de la disminución de la capacidad económica del deudor, además que corresponderá verificar el objeto de la obligación afectada pues en casos como las obligaciones dinerarias, al versar estas sobre un bien de género, el caso fortuito no las extingue (v. Oviedo Albán, Jorge:
“El caso fortuito y el incumplimiento de los contratos a propósito del COVID-19”).
DUODÉCIMO: Que, por otro lado, analizado de manera sistemática las reglas que fija el Código Civil en el Título XXVI del Libro IV, se concluye que en el contrato de arrendamiento la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta, mientras que la del arrendador es la entrega y mantención de la cosa para el fin que ha sido arrendada, obligaciones que, por tratarse de un contrato de tracto sucesivo, se desarrollan y se cumplen a lo largo de toda la vigencia del contrato, de manera sucesiva y sin interrupciones, a fin de permitir tanto al arrendador como al arrendatario el máximo provecho económico y jurídico de la relación contractual.
En efecto, de la definición de arrendamiento del artículo 1915 del Código Civil el arrendador contrae una sola obligación, la de conceder el goce de una cosa al arrendatario, esto es, proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador. Esta obligación se descompone en tres, por el artículo 1924 del Código Civil:
1º. A entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2º. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; 3º. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
La entrega de la cosa arrendada señalada en el ordinal 1° del artículo 1924 del Código Civil, es la principal obligación del arrendador, ya que el objeto del contrato es permitir el uso y goce del bien, y ello no sería posible si no se efectúa dicha entrega en forma material u objetiva.
La obligación de mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada que establece el numeral 2°, denomina da, también, obligación de conservación, implica que el arrendador está obligado a ejecutar durante la vigencia del contrato las reparaciones no locativas provenientes del deterioro normal, del uso
normal y del paso del tiempo, y las reparaciones locativas sólo cuando provengan de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada, salvo que las partes estipulen otro régimen, ya que estas normas se aplican sólo en defecto de regulación contractual. Se trata de una obligación, en principio, de alcance y aplicación general para todas las modalidades del contrato de arrendamiento, independientemente de la destinación acordada para la cosa.
Por último, la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada que señala el numeral 3° del artículo 1924 del Código de Bello, refiere a las turbaciones que pueden ser materiales o jurídicas, provenir del arrendador o sus dependientes, provenir de la acción de terceros.
El sustrato de esta obligación es garantizar al arrendatario el goce pacífico y tranquilo de la cosa arrendada, en vista a que puedan cumplirse los fines que tienen las partes con el contrato.
Desde la perspectiva de la parte arrendataria, las normas legales además de la obligación de pagar la renta, consagran, también, de su cargo determinadas obligaciones referidas a la custodia, conservación y reparación del inmueble arrendado.
DÉCIMO TERCERO: Que, asentado lo anterior, para resolver el recurso en estudio, es preciso internarse en la exégesis del artículo 1932 del Código Civil, solo así podrá desentrañarse si el cierre de espacios comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción por orden del Gobierno para combatir la propagación del COVID-19, se sitúa dentro de alguno de los elementos que integran el supuesto de hecho de aquella norma y de ser el caso, si ello permitiría al arrendatario liberarse de la obligación de pagar la renta por el tiempo que duró la imposibilidad de usar la cosa para el fin que fue arrendada.
DÉCIMO CUARTO: Que, el artículo 1932 del Código Civil previene:
“El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”.
Este precepto, que contempla casos de terminación del contrato de arrendamiento y de rescisión del mismo, tiene como supuesto material el mal estado o calidad de la cosa arrendada. Se trata de acciones que concede el legislador aunque el vicio no exista al momento del contrato y sólo sea sobreviniente; no otra cosa
puede concluirse a partir de la expresión “y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario” que emplea dicho precepto.
DÉCIMO QUINTO: Que, si bien parte de la doctrina sostiene que el artículo 1932 del Código Civil versa sobre un problema relativo a la materialidad de la cosa arrendada, como es el mal estado o calidad de la misma afecte el goce que de ella tiene derecho a hacer el arrendatario, de lo que seguiría que la regla no está pensando en supuestos donde son ciertos hechos externos al contrato los que impiden el funcionamiento del giro comercial del arrendatario v. gr.
Las medidas sanitarias derivadas de la pandemia de COVID-19, una lectura de la norma acorde a la idea que en ella subyace -obligación de garantía que va envuelta en todos los contratos onerosos, destinada a asegurar que la cosa entregada o transferida sirva para el uso para el cual fue adquirida o recibida, según el caso- conlleva a entender que las hipótesis contempladas en la norma en comento -mal estado de la cosa o la calidad de ésta- deben comprenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, permitiendo extender su alcance a hechos externos. Más aún, si se está al significado del término, en cuanto la calidad se refiere a la propiedad o conjunto de propiedades, esto es, a las condiciones que hacen apta una cosa para una determinada función.
DÉCIMO SEXTO: Que, en armonía con lo que se viene reflexionando, el profesor Orrego Acuña sostiene que las hipótesis del artículo 1932 son dos: “mal estado” o “calidad de la cosa”, que impiden hacer de ella el uso para que ha sido arrendada. Según este autor, el “mal estado” dice relación con una cuestión puramente física, material. La cosa presenta defectos en su estructura, que no hacen posible destinarla al uso para el cual fue arrendada.
Esto corresponde a los vicios redhibitorios, circunscritos a una cuestión estrictamente material. En cuanto a la “calidad de la cosa”, puede ir más allá de lo meramente material, y vincularse con el destino que puede darse a la cosa.
Dicho de otra forma: puede que la cosa esté en buen estado, pero que sin embargo, no sirva para el destino que el arrendatario tuvo en mente al contratar (Orrego Acuña, Juan Andrés. “El contrato de arrendamiento”. 2ª edic., Edit. Metropolitana, Santiago, 2011, p. 182).
Este alcance que se da a la expresión “calidad”, no es desconocido por la Jurisprudencia.
Este tribunal ha empleado el artículo 1932 del Código Civil para enfrentar cuestiones relacionadas con actos externos. Tal es el caso referido al arrendamiento de un inmueble que se dedicaría a un jardín infantil, donde la arrendadora autorizó expresamente a la arrendataria a solicitar al ente edilicio el cambio de destino del inmueble. Sin embargo, el permiso fue denegado toda vez que
el inmueble no cumplía con las normas relativas a los permisos ni con las relativas a la recepción de obras (Corte Suprema, 29 de septiembre de 2003, rol N° 4213-2002); otro ejemplo, se arrendó un departamento para un uso diverso del que permitía el condominio en el que se encontraba, por lo mismo, el arrendatario no pudo destinar el inmueble al uso que garantizaba el contrato (Corte Suprema, 13 de agosto de 2015, rol N° 7205-2015); y la situación en que se arrendó un inmueble para dedicarlo a actividades educacionales; sin embargo, en la recepción definitiva de edificaciones realizadas en el inmueble -anterior al contrato de arrendamiento- se señalaba que se excluían las actividades de educación (Corte Suprema, 6 de octubre de 2016, rol N° 55067-2016). En el mismo sentido, Corte de Apelaciones de Santiago, 29 de noviembre de 2007, rol N° 3073-2003, en que se desestimó el recurso de casación.
De este conjunto de sentencias, los profesores De la Maza Gazmuri y Ulloa Valenzuela infieren que al menos en los últimos años, la tutela del arrendatario no solo alcanza a cuestiones que se podrían denominar de disconformidad material, es decir, aquellas en que la materialidad de la cosa no termina de adecuarse a lo que exige el contrato, sino que, además, cubren aspectos de disconformidad jurídica.
Y dentro de estos aspectos, encontramos no solo la presencia de derechos de terceros según lo dispone el artículo 1931, sino que, también, lo que denominan “vicios jurídicos”, cuya peculiaridad es que se trata de cuestiones que no afectan a la materialidad de la cosa, sino a su situación legal en términos que impiden u obstaculizan aquello que garantiza el contrato al arrendatario. De lo que concluyen que frente a la presencia de un vicio jurídico, la tutela de arrendatario queda determinado por el régimen de los artículos 1932 a 1937, es decir, por parte de las normas que disciplinan la obligación del arrendador de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada (De la Maza Gazmuri, Íñigo y Ulloa Valenzuela, Pablo: “La tutela del arrendatario frente a las turbaciones jurídicas en el arrendamiento de inmuebles”. En Revista Ius et Prais, Año 24, N°3, 2018, pp. 784 – 786). Por la aplicación directa del artículo 1932 del Código Civil, está el profesor Hernán Corral Talciani (v. Corral Talciani, Hernán. Ob. Cit).
DÉCIMO SÉPTIMO: Que, a modo de colofón, el mal estado de la cosa o la calidad de ésta a que se refiere el artículo 1932 del Código Civil, debe entenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada.
DÉCIMO OCTAVO: Que, en las condiciones antes dicha, la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de éstas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil.
DÉCIMO NOVENO:
Que, en lo que toca a la consecuencia jurídica que se imputa a la ocurrencia del supuesto de hecho descrito en el párrafo que antecede, tratándose de un riesgo relacionado con la cosa que, como tal, es de cargo del arrendador, permite al arrendatario la suspensión de la contra prestación que es el pago de la renta convenida. Recuérdese que en todos los casos en que no resulta aplicable el artículo 1550 del Código Civil se debe recurrir a la denominada “buena doctrina”, la que pone de cargo del dueño el riesgo de la cosa, de manera que será el arrendador, en su calidad de propietario o titular de la res, quien deba soportar el costo por el cierre del inmueble arrendado, dispuesto por la Autoridad Sanitaria.
Además, el embarazo o perturbación en el uso que se analiza es asimilable a la destrucción de la cos a, puesto que ella, también, se produce cuando desaparece la aptitud de ésta para el objeto a que, según su naturaleza o el contrato, se destina, con la particularidad de que la imposibilidad dispuesta por la autoridad pública -por razones de salud- al ser esencialmente transitoria, genera un efecto temporal o relativo. En palabras del profesor Alcalde, no significa el fin del contrato, sino que suspende su eficacia para evitar que se produzca un desequilibrio patrimonial de las partes. Para este autor, siendo el arrendamiento un contrato conmutativo, las prestaciones de las partes deben propender hacia aquella equivalencia que ellas previeron al contratar, donde el goce de la cosa se mira como equivalente de la renta, de suerte que, si el primero no se puede obtener, tampoco hay un deber de pagar dicha renta por todo el tiempo que dure ese impedimento, puesto que de ocurrir se produciría un enriquecimiento injustificado (v. Alcalde Silva, Jaime. Ob.
Cit.). A esta solución arriban también los profesores Álvaro Vidal e Iñigo de la Maza, para quienes el derecho a la reducción del precio a que se refiere el inciso segundo del artículo 1932 del Código Civil, fuera de constituir una adecuación temporal o definitiva del contrato -de un elemento esencial-, implica la liberación parcial de la obligación del arrendatario de pagar la renta (v. Vidal Olivares, Álvaro y De la Maza Gazmuri, Iñigo: Excepción de contrato no cumplido en los arrendamientos comerciales”. Ob. Cit).
VIGÉSIMO: Que, en la situación en análisis, las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 31 de abril de 2018 en cuya virtud el demandante entregó a la demandada los locales comerciales 12 y 13 del Centro Comercial Doncos, ubicado en calle Julio Lamas N° 365, comuna de Coelemu, empero, la autoridad pública durante el año 2020, dispuso medidas transitorias de confinamiento total que impidió a la arrendataria darle al bien arrendado -por un lapso determinado (meses de marzo, abril y parte de mayo de dicho año)- el uso comercial para el que fue arrendado.
De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a clínica odontológica -que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato- desde el 26 de marzo de 2020 y hasta el 18 de mayo de 2020 (según se constata del
oficio emanado de la Seremi de Salud del Ñuble y que fuere agregado al folio 69) por disponerlo así la autoridad sanitaria-, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición.
VIGÉSIMO PRIMERO:
Que, al no haberse aplicado correctamente la normativa que regulaba y resolvía la controversia, los jueces del fondo han cometido error de derecho, infringiendo el artículo 1932 del Código Civil, error que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, puesto que acogieron la demanda principal de término de contrato de arriendo por no pago de rentas y dispusieron el pago de rentas por un periodo en que el inmueble -local comercial-no pudo ser utilizado por la demandada (marzo, abril y parte de mayo de 2020), lo que conduce a la prosperidad del arbitrio sustantivo deducido por esa parte.
Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto por los artículos 764, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se declara:
I. Que se rechaza el recurso de casación en la forma; y,
II. Que se acoge el recurso de casación de fondo, deducido por el abogado Leonardo Godoy Acosta, en representación de la demandada, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Chillán de dos de agosto de dos mil veintidós, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente y sin nueva vista.
Acordado el rechazo, por improcedente, del recurso de casación en la forma con la prevención del abogado integrante Sr.
Águila, quien fue de parecer de rechazar dicho recurso de casación formal, además, en razón de que éste procede sólo contra las sentencias a que se refiere el artículo 766 del Código de Procedimiento Civil, no teniendo la que se pronuncia en única instancia sobre un recurso de casación formal ninguna de tales calidades, sino que es una sentencia de casación, categoría especial que no está comprendida dentro de las sentencias definitivitas e interlocutorias a que se refiere dicha norma, en relación con el artículo 158 del citado Código.
Acordado el rechazo, por improcedente, del recurso de casación en la forma con el voto en contra de la ministra señora María Angélica Repetto quien estuvo por entrar a conocer de él en virtud de las siguientes consideraciones:
1.- Que del examen del recurso se advierte, que la resolución impugnada es la sentencia definitiva dictada por la Corte de Apelaciones de Chillán, conociendo del recurso de apelación deducido por la parte demandada, en contra del fallo de segunda instancia.
2.- Que en consecuencia no se ha recurrido de casación en la forma respecto de la sentencia dictada por esa misma Corte que rechazó el recurso de casación formal.
3.- Que de existir el vicio alegado, al rechazarse en la sentencia definitiva ese motivo, la referida Corte habría hecho suyo el mismo vicio alegado respecto de la sentencia de primer grado.
4.- Que en esas condiciones no existe a juicio de esta disidente obstáculo procesal alguno para que se recurra por idéntica causal en contra del fallo de segunda instancia, no produciéndose entonces la situación conocida como “casación sobre casación”, porque la inadmisibilidad a que alude esa expresión radica básicamente en que una sentencia que resuelve un recurso de casación, tiene una naturaleza sui generis, no asimilable a una sentencia definitiva o interlocutoria de aquellas que posibilitan su impugnación por esos recursos de nulidad procesal.
5.- Que, por otra parte, el artículo 63 N°1 letra a) del Có
digo Orgánico de Tribunales, cuando dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán en única instancia sobre los recursos de casación en la forma, que se interpongan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras o por uno de sus ministros, y de las sentencias definitivas de primera instancia dictadas por jueces árbitros, está señalando que las sentencias dictadas resolviendo esos recursos, no son susceptibles de recurso de apelación, pero, no puede considerarse una limitación a la interposición de un recurso de casación en la forma, respecto de un fallo que no está resolviendo propiamente el recurso de casación sino que la apelación de una sentencia definitiva, respecto del cual se le atribuye mantener el mismo vicio que contenía el fallo de primer grado.
Regístrese.
Redacción a cargo de la Ministra señora María Soledad Melo L. y la disidencia y prevención de sus autores.
Rol N° 69.607-2022
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr.
Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G., Sra. María Soledad Melo L., Sr.
Juan Manuel Muñoz P. (S) y el Abogado Integrante Sr. Pedro Águila Y.
MAURICIO ALONSO SILVA CANCINO MARIA ANGELICA CECILIA REPETTO
MINISTRO GARCIA
Fecha: 05/09/2023 15:12:58 MINISTRA Fecha: 05/09/2023 15:12:59
MARIA SOLEDAD MELO LABRA JUAN MANUEL MUÑOZ PARDO
MINISTRA MINISTRO(S)
Fecha: 05/09/2023 15:12:59 Fecha: 05/09/2023 15:32:14
PEDRO HERNAN AGUILA YAÑEZ
ABOGADO INTEGRANTE
Fecha:
05/09/2023 15:48:58
null
En Santiago, a cinco de septiembre de dos mil veintitrés, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente.
Santiago, cinco de septiembre de dos mil veintitrés.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de
Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:
VISTO:
Se reproduce la sentencia de nueve de diciembre de dos mil veintiuno con excepción de los párrafos cuarto a sexto del motivo décimo y de sus considerandos undécimo y duodécimo, que se eliminan.
Y SE TIENE EN SU LUGAR ADEMÁS PRESENTE:
Primero: Lo razonado en los motivos undécimo a vigésimo del fallo de casación que antecede, que se dan por reproducidos.
Segundo: Que conforme a la prueba aportada en estos autos, en especial oficio emanado de la Seremi de Salud del Ñuble y que fuere agregado al folio 69, se encuentra establecido que los locales comerciales arrendados no reunieron las condiciones necesarias que les permitiera ser destinados a clínica odontológica -que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato- desde el 26 de marzo de 2020 y hasta el 18 de mayo de 2020- por disponerlo así la autoridad sanitaria-, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición.
Tercero: Que en razón de lo anterior y en atención a que la presente demanda de término de contrato por no pago de rentas se dedujo con fecha 6 de mayo del año 2020 y que su sustento de hecho fue precisamente el no pago por parte de la arrendataria de las rentas de los meses de marzo y abril de dicho año, ésta deberá ser rechazada, tal como se dirá en lo resolutivo del fallo.
Cuarto:
Que, en subsidio de la acción principal, se ha interpuesto demanda de desahucio para el evento que la demandada enervara la acción, dando por reproducidos los argumentos de hecho de su demanda principal, puesto que no desea perseverar en el contrato.
Quinto: Que la ley sobre arrendamiento de predios urbanos contempla en su artículo 3° la figura del desahucio, cual es la facultad que tiene el arrendador de poner fin unilateralmente al contrato, debiendo sólo respetar los plazos de restitución ahí contemplados.
Sexto: Que, atendida la naturaleza jurídica de la acción intent ada en autos, ha de probarse la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes y las cláusulas del mismo.
Séptimo: Que de conformidad a lo reflexionado en el motivo séptimo del fallo de primer grado habrá de darse por establecida la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con las cláusulas y condiciones en él estipuladas, apreciándose de su lectura que éste fue pactado por un plazo de
duración de 1 año desde la fecha de su suscripción, esto es, hasta el 31 de julio de 2018, renovable tácitamente a menos de dar aviso en contrario una de las partes con 30 días de anticipación por carta certificada.
Luego, es posible concluir que el contrato celebrado derivó en uno de duración indefinida, razón por la cual debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 1951 del código sustantivo, quedando impedidas las partes para hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.
Octavo: Que, en este orden de cosas la norma aplicable en la especie, al tratarse de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, es el artículo 3° de la ya citada Ley N° 18.101, norma que establece un plazo desahucio de dos meses, contados desde la notificación de la demandada, ampliándose un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de 6 meses.
Noveno:
Que, zanjado lo anterior y considerando que el plazo de ocupación del inmueble en virtud del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes del juicio se extendió por casi 2 años, el plazo de restitución ha de ser de 3 meses, el que deberá computarse desde la notificación legal de la demanda, debiendo la parte demandada en conformidad al artículo 6 inciso 1° de la mencionada ley pagar el precio de la renta de arrendamiento (rentas de ocupación) y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, todo ello, únicamente hasta la restitución efectiva del inmueble a su actual propietario, teniendo presente que conforme a lo razonado en los motivos primero a tercero de este fallo, las rentas que deberán pagarse serán a partir del 18 de mayo de 2020, fecha a contar de la cual se alzó por la autoridad sanitaria la prohibición de realizar atenciones dentales.
Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 186 y 144 del Código de Procedimiento Civil, 1444, 1545 y 1915 y siguientes del Código Civil y 1, 3, 5, 6, 7, 8, y 15 de la Ley N° 18.101, modificada por la Ley N° 19.866, se declara:
I.- Que se revoca la sentencia apelada de diecinueve de diciembre de dos mil veintiuno dictada por el Juzgado de Letras y Garantía de Coelemu en aquella parte que acogió la demanda principal de terminación de contrato de arriendo, y se decide, en su lugar:
1.- Que se rechaza la referida acción; 2.- Que se acoge la demanda subsidiaria en cuanto se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por desahucio del arrendador; 3.- Que se condena a la demandada a restituir el inmueble a más tardar el día 01 de septiembre del año 2020 quedando obligada hasta la época de la restitución a pagar las rentas y consumos domiciliarios correspondientes a partir del 18 de mayo del mismo año; y 4.- Que cada parte soportará sus costas.
II.- Se confirma la referida sentencia en lo demás apelado.
Se previene que la ministra señora María Angélica Repetto concurre a la decisión de acoger la demanda subsidiaria de desahucio, pero sin compartir lo
expresado en el párrafo segundo del motivo séptimo y lo señalado en el considerando octavo, por cuanto estima que en autos nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de plazo fijo, renovable, al cual se le dio el aviso respectivo conforme establece el mencionado contrato antes de su renovación, por otro periodo, razón por la cual debe aplicarse el artículo 4 de la Ley N° 18.101 y no su artículo 3.
Regístrese y devuélvase vía interconexión.
Redacción a cargo de la Ministra señora María Soledad Melo L.
Rol N° 69.607-2022
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G., Sra. María Soledad Melo L., Sr. Juan Manuel Muñoz P. (S) y el Abogado Integrante Sr. Pedro Águila Y.
MAURICIO ALONSO SILVA CANCINO MARIA ANGELICA CECILIA REPETTO
MINISTRO GARCIA
Fecha: 05/09/2023 15:13:01 MINISTRA Fecha: 05/09/2023 15:13:01
MARIA SOLEDAD MELO LABRA JUAN MANUEL MUÑOZ PARDO
MINISTRA MINISTRO(S)
Fecha: 05/09/2023 15:13:02 Fecha: 05/09/2023 15:32:15
PEDRO HERNAN AGUILA YAÑEZ
ABOGADO INTEGRANTE
Fecha: 05/09/2023 15:49:00
null
En Santiago, a cinco de septiembre de dos mil veintitrés, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente.
Este documento tiene firma electrónica y su original puede ser validado en http://verificadoc.pjud.cl o en la tramitación de la causa.
En aquellos documentos en que se visualiza la hora, esta corresponde al horario establecido para Chile Continental.
Este documento tiene firma electrónica y su original puede ser validado en http://verificadoc.pjud.cl o en la tramitación de la causa.
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