Corte Suprema: no se dan por establecidos los elementos ni el desequilibrio de poder negociador para que haya un contrato de adhesión

Con fecha 2 de marzo de 2017, la segunda sala de la Corte Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el demandante contra la sentencia que acogió la excepción dilatoria de incompetencia del tribunal, en juicio ordinario sobre indemnización de perjuicio por infracción al derecho del consumidor por estimarse que el contrato de promesa de compraventa realizado con una inmobiliaria no es de adhesión. Para decidir esto, el tribunal considera que se requiere demostrar que el contrato de promesa de compraventa suscrito con la inmobiliaria fue obra exclusiva del oferente o, al menos, que ha sido éste quien ha impuesto sus cláusulas esenciales. Sin embargo, no se prueba ni esto, ni un desequilibrio de poder negociador que permitiría imponer estas cláusulas.

La sentencia unánime considera que para que sea aplicable la norma que permite al consumidor recurrir siempre a la justicia ordinaria debe tratarse en el caso de un contrato de adhesión. En efecto, el artículo 16 de la Ley 19.946 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores se ubica en el párrafo 4° del Título II, titulado «Normas de equidad en las estipulaciones y en el cumplimiento de los contratos de adhesión». Por lo demás, el inciso que inicia el artículo 16, que determina el ámbito de las reglas, se refiere expresamente a los contratos de adhesión. Sin embargo, el demandante no puede demostrar que existe un contrato de adhesión, por lo que para resolver cualquier conflicto del contrato corresponde se debe ejecutar la cláusula de arbitraje y no recurrir a la justicia ordinaria, como permite la ley.

El demandante ha fundado su alegación de que el contrato de promesa de compraventa es de adhesión en la circunstancia que habría sido redactado por la Inmobiliaria demandada, y en que existen varios contratos del mismo tipo celebrados por ella con otros promitentes compradores en los que la competencia queda radicada en los tribunales ordinarios, mientras en otros se radica ante el juez árbitro, lo que en su concepto demostraría que la cláusula de competencia queda entregada al arbitrio de la demandada. Tales postulados resultan insuficientes para evidenciar que en la promesa de venta de que se trata el consentimiento se haya formado mediante la sola aceptación expedida por el actor, de las condiciones dispuestas por la demandada.

Por regla general la compraventa de un inmueble es (y lo propio puede sostenerse de una promesa de compraventa, si se mantuviere la aplicación de estas reglas a ella) un contrato de libre discusión en el que las partes debaten y estipulan libremente su contenido. Por otra parte, si bien la doctrina reconoce que los contratos de adhesión pueden presentarse no sólo en aquellas situaciones en que hay condiciones generales de contratación o estandarización contractual, sino también en una convención aislada entre dos sujetos (donde la oferta no tendrá las características ni de generalidad ni de permanencia, y probablemente tampoco de minuciosidad, caracteres comúnmente pedidos para la adhesión), en todo caso debe estar presente un rasgo que se tiene por decisivo para calificar la adhesión: el desequilibrio del poder negociador de los contratantes.

En tal sentido, se requiere demostrar que el contrato de promesa de compraventa fue obra exclusiva del oferente o, al menos, que ha sido éste quien ha impuesto sus cláusulas esenciales: en particular, las relativas a la cosa, el precio, la forma de pago, y al plazo o condición que fija la época de celebración del contrato prometido en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1554 del Código Civil. Además, ciertamente debió demostrarse la presencia de elementos constitutivos de aquel desequilibrio del poder negociador que constituye el contrato por adhesión.

Consulte la sentencia en nuestro sitio www.microjuris.cl

Sala se pronunciará sobre norma que establece un sistema de aportes al espacio público aplicable a los proyectos de construcción

Construcción inmobiliaria medioTras escuchar a todos los actores relacionados y revisar ampliamente las indicaciones presentadas al mensaje, la Comisión de Vivienda y Urbanismo despachó a Sala, en particular, las modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y leyes complementarias, para establecer un sistema de aportes al espacio público aplicable a los proyectos de construcción.

PRINCIPIOS APLICABLES

La normativa establecería que los siguientes principios serán aplicables:

  • Universalidad, todos los proyectos inmobiliarios públicos y privados deberán mitigar y/o aportar conforme las reglas de este título.
  • Proporcionalidad, las mitigaciones deberán ser equivalentes a las externalidades efectivamente generadas por el proyecto y no se harán cargo de los déficits históricos de infraestructura. Los ajustes se ajustarán a la densidad y el destino del proyecto.
  • Predictibilidad, las mitigaciones y aportes se calcularán según métodos objetivos y en base a procedimientos y plazos predefinidos y estandarizados. La administración velará porque puedan conocerse en forma oportuna las  obras y aportes que se exigirán.
DE LAS MITIGACIONES DIRECTAS

Los proyectos que conlleven crecimiento urbano por extensión o por densificación y ocasionen impactos relevantes sobre la movilidad local deberán mitigarlos a través de la ejecución de medidas relacionadas con la gestión e infraestructura del transporte público y privado y los modos no motorizados, y sus servicios conexos, entendiendo que esto incluye soluciones como las siguientes: pistas exclusivas para buses, terminales, paraderos, semaforización, señalización, habilitación de ciclovías y mejoramiento y adecuación a la vialidad, entre otros.

DE LOS APORTES AL ESPACIO PÚBLICO

Los proyectos que conlleven crecimiento urbano por densificación deberán dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 70 de esta ley., directamente, o a través de un aporte equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de terreno de ceder a la municipalidad respectiva, para las finalidades y en la forma que se establecen en los artículos siguientes. Los aportes se ajustarán a la densidad y al destino del proyecto en la forma que disponga la Ordenanza General.

Cada Municipio elaborará un plan comunal de inversiones en infraestructura de movilidad y espacio público, el que contendrá una cartera de proyectos, obras y medidas incluidas en los instrumentos de planificación territorial existentes o asociadas a estos.

(Fuente: Senado)

Consulte el proyecto de Ley, Boletín Nº 8493-14.

Plantean exigir una resolución de calificación ambiental previo a la construcción de un edificio que genere un impacto

Construcción inmobiliaria medioEn la perspectiva de fomentar una mayor protección de la salud de la población y de los ecosistemas del país, se plantea exigir una resolución de calificación ambiental (RCA) previo a la construcción de un edificio que genere un impacto. El proyecto, enviado a discusión a la Comisión de Medioambiente, fue ingresado  el pasado 7 de enero.

Los legisladores explicaron que, en la actualidad, la ley contempla la exigencia de una RCA, pero en la fase inicial, cuando se debe solicitar el permiso de edificación, sino que a la hora de la recepción de la obra. «Lo ideal sería que las direcciones de obra de los municipios exijan de manera previa a su construcción o funcionamiento la copia de la resolución de calificación ambiental para aquellos proyectos o actividades que generan un impacto sobre el medio ambiente», plantearon.

Los parlamentarios estimaron que con la aplicación de la norma propuesta en esta iniciativa de ley, se crean las instancias suficientes para tener un control de proyectos de alto impacto en el entorno y un seguimiento ex post, evitando vías de evasión de estas obligaciones. «Con esta herramienta se podría contribuir a que la institucionalidad esté a la altura de lo que demandan hoy las comunidades», enfatizaron.

Concretamente, la norma define que «las Direcciones de Obras Municipales no podrán otorgar ni el permiso de edificación ni tampoco la recepción definitiva si los proyectos o actividades a los que se refiere el artículo 10, no acreditan haber obtenido una resolución de calificación ambiental favorable”.

Cabe mencionar que el citado artículo 10 apunta a aquellos proyectos o actividades susceptibles de causar impacto ambiental, en cualquiera de sus fases. Más específicamente, refiere a acueductos, embalses o tranques, sifones, presas, drenaje, desecación, dragado, defensa o alteración significativa de cuerpos o cursos naturales de aguas; líneas de transmisión eléctrica de alto voltaje y sus subestaciones; centrales generadoras de energía mayores a 3 MW; reactores y establecimientos nucleares e instalaciones relacionadas; aeropuertos, terminales de buses, camiones y ferrocarriles, vías férreas, estaciones de servicio, autopistas y los caminos públicos que puedan afectar áreas protegidas; puertos, vías de navegación, astilleros y terminales marítimos; y proyectos de desarrollo industrial o inmobiliario que se ejecuten en zonas declaradas latentes o saturadas, entre otros.

(Fuente: Diputados)

Consulte el proyecto de ley, Boletín Nº 10502.

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